Boa noite.
Desde fevereiro deste ano não coloco matérias no meu blog por motivos de trabalho.
Hoje estou retornando com um polêmico assunto.
Leiam abaixo.
Tempo e autorização de todos os herdeiros seguram vendas de imóveis após a morte do proprietário; compra judicial é mais segura e garantida.
Comprar imóveis que estão em processo de inventário é possível. Porém, demanda um maior cuidado com a documentação do que na aquisição normal e o comprador deve estar ciente que somente poderá fazer o registro do imóvel em seu nome após finalização do inventário.
Normalmente, o processo de listagem dos bens é feito após a morte da pessoa e, dependendo da quantidade das posses e da organização dos documentos, pode levar até anos para se chegar ao inventário final. Desta forma, o comprador ficaria inseguro até o fim do processo.
Há duas formas de inventário, o judicial e o extrajudicial. Ambas exigem a presença do advogado que desenvolve a minuta do inventário e o entrega ao cartório notarial. A minuta é como se fosse um rascunho da escritura, onde se informa o que e qual parte cada herdeiro tem direito sobre o espólio. A diferença entre os inventários é no tempo. Enquanto a extrajudicial pode ser finalizada em 30 dias, a judicial demanda meses e até anos, pois envolve herdeiros menores de idade, incapazes ou, ainda, a presença de testamentos.
De acordo com o advogado especialista em processos de inventários Anísio dos Santos, não há um prazo máximo para sair o inventário e o comprador precisa ficar atento aos detalhes. “Recomendamos que quem está comprando deve verificar como está a situação do processo, quanto falta, se está tudo regular, sem problemas. Ver se não existem ações contra o espólio, principalmente executivos fiscais, pois quem compra acaba pagando as dívidas que existem sobre o bem”, orienta.
Também é preciso que o interessado verifique antes da compra se há alguma pendência com a Prefeitura, com a Receita Federal ou alguma execução na Justiça que possa penhorar o imóvel.
Compra judicial
Há três formas de se adquirir o imóvel que esteja na lista de bens do autor da herança. A compra pode ser realizada diretamente com os herdeiros, através de autorização judicial ou, ainda, antes de se começar o inventário. O advogado especialista em direito da família, sucessões e inventários Tarcísio Lemos Veloso Machado sugere que a melhor forma de comprar é quando o inventário estiver correndo na esfera judicial. “Se o negócio ocorrer com autorização judicial, é mais seguro, pois tem a garantia do bem, liberação total do juiz”, explica Machado. O advogado aponta ainda que as compras antes de se começar o inventário podem trazer mais problemas ao adquirente, pois deve ter a autorização de todos os herdeiros, assim como na compra direta.
Surgimento de novo herdeiro pode anular o processo
O surgimento de um herdeiro pode colocar em risco o andamento do processo de inventário. “A pessoa pode querer a parte dela e reclamar que o bem que ela também tinha direito foi vendido”, aponta o presidente do Colégio Notarial do Paraná, Ângelo Volpi.
A venda do imóvel no processo de inventário exige que os herdeiros repassem ao advogado todas as informações referentes ao parente falecido, até mesmo aquelas consideradas irrelevantes. “O problema maior é verificar se houve venda do imóvel por contrato particular, que os herdeiros não saibam e explicar que todas as informações devem ser repassadas. Por exemplo, um casamento que ocorreu no passado, um herdeiro de uma relação extraconjugal, uma dívida que existia e precisava ser paga, entre outros”, explica o advogado especialista em direito de família, sucessões e inventários Tarcísio Lemos Veloso Machado.
Custos
Durante o processo de compra de um imóvel em processo de inventário, os herdeiros pagam o Imposto sobre Transmissão de Causa Morte ou Doação (ITCMD) de 4% sobre o valor do imóvel, enquanto o comprador arca com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de 0,5% em imóveis entre R$30 mil e R$ 80 mil e 2,4% para imóveis acima de R$ 80 mil.
