O direito de uso sobre área comum

O Globo, Karine Tavares, 16/fev

Áreas comuns acessíveis por apenas uma unidade - fique ela na laje no térreo - não são exatamente algo incomum nos prédios residenciais da cidade. Em especial, nos mais antigos. Mas uma decisão tomada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no fim de janeiro, sobre um caso em São Paulo, jogou luz sobre um tema sempre polêmico: afinal, quais os reais direitos de quem tem o direito de uso de uma área comum do condomínio?

No caso em questão, o condômino do último andar ocupou o terraço por mais de 30 anos, com permissão tanto da especificação do condomínio, registrada no Registro Geral de Imóveis, como da convenção redigida em 1975. Mas não constava da escritura.

Ambos os documentos atribuíam a ele o direito real de uso da área desde que, em contrapartida, ele arcasse com os custos de conservação e limpeza do local. Sem, contudo, pagar taxa de condomínio pela área maior.

Até que, há cerca de dez anos, uma nova assembleia alterou o direito real de uso - que passa a estar ligado ao imóvel e não a seu proprietário - para direito personalíssimo. Ou seja, aquele que recai sobre a pessoa e não sobre o bem. Assim, apenas o atual proprietário do apartamento poderia usar o terraço e este direito não seria estendido a seus eventuais herdeiros ou compradores do imóvel. Além disso, foi instituída a cobrança de uma taxa condominial pelo uso da área.

Direito adquirido de não pagar

Inconformado, o condômino levou a briga para a Justiça e após o Tribunal de Justiça de São Paulo dar ganho de causa ao condomínio, o caso foi parar no STJ. Lá, a solução foi o meio do caminho. O direito personalíssimo foi mantido. Já a cobrança da taxa, não. A Quarta Turma do Tribunal considerou que após 30 anos usando a área sem pagar nada, o condômino já tinha direito adquirido.

- Acho que o STJ chegou a uma decisão plausível, de bom senso. É muito comum ver situações assim. As pessoas fazem um acordo, mas os anos passam, os condôminos mudam, e os que chegam têm interesses diferentes - diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio, lembrando que situações assim são mais comuns em prédios antigos que, ou não tem convenção, ou têm convenções ultrapassadas, omissas sobre situações assim.

No caso específico de São Paulo, o prédio foi construído na década de 1970 por um grupo de amigos. Na época, cada um teve direito a ficar com dois imóveis, que foram definidos por sorteio. E, justamente, para evitar problemas futuros, o direito real de uso da laje foi garantido já na especificação do condomínio (documento registrado em cartório que especifica todas as características do prédio) ao proprietário do último andar, já que a área só poderia ser acessada por uma escada do tipo caracol localizada dentro da unidade.

- Aquele grupo definiu que, apesar de ser uma área comum, a laje só seria passível de uso pelo dono do último andar. E que esse era um direito real e perpétuo. Como contrapartida, ainda se previu que ele pagaria pela impermeabilização da laje ao final da construção, além de ser o único responsável pelos gastos com conservação e limpeza da área. A assembleia, além de mudar essa regra, instituiu uma cobrança mínima de uma taxa condominial. Para uma área que não serve a ninguém, nem acarreta em gastos de luz e água para o condomínio já que não tem nem elevador - explica o advogado Caio Barbosa, um dos responsáveis pela defesa do proprietário, explicando por que pediu a anulação da assembleia.

Cada caso, uma sentença

O advogado Armando Miceli Filho, especialista em direito imobiliário, lembra que é preciso estar atento ainda ao que diz a escritura dos imóveis, e não somente à convenção.

- Se a área constar da escritura do imóvel, não há o que contestar. O seu proprietário pode até construir nela, desde que tenha autorização da prefeitura - ressalta Miceli. - Quanto à taxa de condomínio, acho justa a cobrança. Afinal, está usando exclusivamente uma área que seria de todos. Mas depois de 30 anos, o Tribunal entendeu que ele conquistou esse direito.

Além disso, é preciso ver caso a caso. Há situações em que a área comum só pode ser acessada por uma unidade, seja ela no primeiro ou no último andar. Em outros, a área tem acesso externo e poderia ser usado por todos. E se não houver qualquer previsão de uso dessas áreas na convenção ou na escritura, o mais comum é que os casos acabem mesmo no Judiciário.

- O STJ vem entendendo que não há problema no uso de área comum por um único condômino, desde que seu acesso seja feito por dentro da unidade. Agora, se ela poderia ser acessada por outros, e o dono de determinada unidade impede essa passagem, fechando uma porta, por exemplo, não pode - diz o advogado Jorge Passarelli.

Mas, e construir, pode?

Essa é outra questão que o direito de uso costuma suscitar. Mais uma vez depende do que diz a convenção. Algumas permitem, outras não. E quando não há nada sobre o assunto, é preciso ter autorização do condomínio que só é válida se houver aprovação, em assembleia geral, da unanimidade dos condôminos. Afinal, uma nova construção alteraria as frações ideais de todos os imóveis que deveriam ser, então, recalculadas. Até porque, a taxa de condomínio costuma ser definida de acordo com a fração ideal.

- Uma coisa é utilizar a área e outra coisa é construir. Normalmente, o direito de uso concedido impõe regras para construção de benfeitorias. Se a autorização de uso não estabelecer regras, é possível construir, desde que não atente contra a segurança do prédio, não altere a fachada e seja permitido pela legislação municipal - explica o advogado Armando Miceli.

Mas, antes disso, é preciso pedir outra autorização: à prefeitura. É que alguns prédios já têm previsão de uma construção maior em seu memorial. Neste caso, a prefeitura costuma autorizar a obra e cobra para isso uma contrapartida financeira: a chamada mais valia, que tem o valor determinado pela prefeitura de acordo com a localização do imóvel. A mesma regra vale para áreas do primeiro piso, ocupadas por apartamentos térreos, mesmo que elas não alterem o gabarito do prédio, e até para casos de fechamento de varandas. Mas tudo vai depender da legislação municipal.

- Muita gente não dá importância para isso, mas é fundamental. Pois a prefeitura pode até mandar demolir a benfeitoria, dando enorme prejuízo ao proprietário - lembra Miceli, ressaltando a importância de ter as duas autorizações. - Afinal, mesmo que esteja dentro da lei, o condomínio pode, sim, se opor às obras.

É que a concessão de licença de obras na prefeitura leva em conta apenas a legislação municipal, mas não a convenção do prédio. Então, se o condomínio considerar que a obra vai ferir o que está na convenção ou o direito de uso, ele pode impedir sua realização.

Soluções mais verdes para a construção civil

O Globo, Amanhã, 11/fev

Desde a consolidação da definição de Desenvolvimento Sustentável, em 1987, no Relatório da Comissão Bruntland, inúmeros temas relacionados à sustentabilidade vêm sendo discutidos no mundo visando à satisfação das necessidades do presente sem comprometer a capacidade das gerações futuras de satisfazerem as suas necessidades: o setor da construção civil também foi alvo dessas reflexões devido ao seu histórico como grande gerador de resíduos e emissor de gases de efeito estufa - oriundos do processo de produção de cimento e do transporte de materiais de construção.

Além dos métodos construtivos, as questões alcançam a operação dos edifícios, que, muitas vezes, exige sistemas artificiais de condicionamento de ar e sobrecargas na infraestrutura urbana. Seguindo essas preocupações, além das discussões técnicas, nas últimas décadas surgiram demandas de mercado por construções verdes" que têm sido padronizadas através dos sistemas de certificação, onde se destacam o selo LEED (de origem americana) e o HQE (selo francês que sofreu uma adaptação para a realidade brasileira sob a forma do selo AQUA).

De maneira geral, os investidores que visam a aquisição de imóveis corporativos de alto padrão veem as certificações como garantia da redução de consumo de energia e água, com a consequente diminuição dos custos fixos dos imóveis, além de oportunidade de marketing.

Entretanto, cabe ressaltar que os requisitos das certificações são mais do que o uso de sistemas economizadores; uma construção sustentável certificada deve garantir menos impactos socioambientais e conforto e segurança para seus usuários.

De olho nessa fatia do mercado, os empreendedores interessados em colocar um selo "verde" em seus lançamentos se assustam com essa complexidade e os custos da certificação. Analisando as exigências de certificações em dois níveis, projeto e abra, verifica-se uma grande oportunidade de simplificação se o projeto já nasce sustentável. Em outras palavras, para construções sustentáveis, as análises que antecedem a tomada de decisão sobre a compra de terrenos e os empreendimentos a serem lançados deveriam incluir estudos socioambientais.

O selo AQUA, no Brasil, já aborda esse tema, exigindo um estudo sobre o entorno do empreendimento.

Na prática, os benefícios dessas análises pare a certificação seriam extremamente significativos, pois evitariam paliativos que encarecem a obra, como vidros de alta performance térmica, brises, isolamentos acústicos, sistemas de Irrigação complexos etc.

O estudo prévio também contribuiria para a harmonização da operação do edifício com sua a vizinhança, evitando sombreamentos excessivos ou a inserção de fluxo de veículos e pessoas em áreas já saturadas.

Para o planejamento, as análises iniciais permitiriam a organização do canteiro de obras para aproveitamento dos resíduos de demolição como agregados para concreto e viabilizariam uma gestão mais competente, com a redução de geração e destinação de resíduos recicláveis para agentes locais.

Outras medidas já consagradas também seriam adotadas mais facilmente, tais como o uso de lava-rodas para que os caminhões não sujem as vias públicas e a compra de madeira certificada. As emissões do setor poderiam ser minimizadas pelo incentivo ao uso de cimento com alto índice de escória em sua composição (CP Ill) e compra de materiais fabricados localmente. Nesse contexto, as certificações como o AQUA e o LEED têm um papel maior que a determinação de requisitos de sustentabilidade ou declaração de garantia "verde: Os processos de certificação, se simplificados, poderiam subsidiar os empreendedores nos estudos socioambientals prévios viabilizando edifícios sustentáveis desde a sua concepção.

BÚZIOS

O Globo, Gente Boa, 08/fev

A Orla Bardot, em Búzios vai ser repaginada. Assim como aconteceu com a Rua das Pedras, na década de 70, a via, que costeia a Praia da Armação, terá a circulação de carros proibida. Será exclusiva para os pedestres.

Esse é um dos passos para a revitalização da cidade, que começa em breve. O projeto vai reurbanizar outros pontos turísticos, como a própria Rua das Pedras. A reforma é parceria da prefeitura de Búzios com Luiz Eduardo e Guto Indio da Costa.

Cyrela anuncia parceria com o ícone de design italiano Pininfarina

Revista Portal Brasil, 13/fev

Luxo e sofisticação permeiam projeto que deve ser anunciado em breve, com VGV de R$ 100 milhões. 

Seguindo sua essência e à procura de referências para fornecer a melhor experiência ao cliente, a Cyrela Brazil Realty anuncia uma parceria inédita com a renomada casa de design italiano Pininfarina, para o primeiro lançamento assinado pela marca de design em São Paulo, o "Cyrela by Pininfarina", com VGV (Valor Geral de Vendas) estimado em R$ 100 milhões. 

A iniciativa tem potencial para se tornar ponto de referência na cidade de São Paulo, com a exclusividade do design único e a sofisticação que permeia os empreendimentos da Cyrela. "Encontramos na Cyrela um parceiro que acredita no design como uma ferramenta para oferecer a melhor experiência ao cliente", diz Paolo Pininfarina, presidente do Grupo Pininfarina. "O resultado será um projeto muito exclusivo e excepcional". 

Pininfarina também é famosa por assinar carros customizados e de edições limitadas em colaboração com marcas como Ferrari, Rolls Royce, entre outros. É uma referência quando se trata de projetos sob medida, que combinam o melhor do design italiano e a constante inovação, com o objetivo de mostrar um projeto nunca visto antes. Dentre os trabalhos arquitetônicos assinados pela casa italiana de design, estão o vencedor Millecento e Beach Walk, em Miami (EUA), Ferra, em Singapura e o Estádio do . 

"Nossa intenção é encantar o cliente com um produto cheio de detalhes, mais surpreendente, assinado por profissionais de renomes aqui e mundo afora. Nosso projeto juntos será algo nunca visto antes no Brasil", diz Ephraim Horn, diretor de negócios da Cyrela, que também aponta que essa é a primeira parceria de outras que serão anunciadas em 2014. 

Com um lobby integrado e áreas assinados por nomes como Benedito Abbud (paisagismo), MCAA Arquitetos (projeto arquitetônico) e Carlos Rossi (decoração das áreas comuns), o Cyrela by Pininfarina terá 92 unidades no padrão loft (4 por andar), divididas em 22 pavimentos, duplex. Tudo isso em uma única torre. 

"O projeto tem a intenção de se tornar um ponto de referência, um ícone no cenário arquitetônico de São Paulo", afirma Paolo Trevisan, gerente de design da Pininfarina Extra, que assina a fachada, o lobby e a garagem do projeto. "Eu, particularmente, estou orgulhoso com o resultado, uma vez que combina um forte caráter com a capacidade de ser inserido harmoniosamente no estilo de vida de São Paulo", ressalta o executivo. 

Perfil - A Cyrela Brazil Realty é uma incorporadora com 50 anos de história. Mais de 200 mil famílias optaram por morar, ou investir, em empreendimentos realizados pela companhia que preza pelo alto padrão de engenharia, solidez financeira e credibilidade. Por seus valores, realizações e trajetória inovadora, a Cyrela construiu um nome respeitado e tornou-se sinônimo de qualidade com 181 canteiros de obras em andamento em todo o país. 

Atualmente, emprega mais de 10.300 colaboradores diretos e investe constantemente em pessoas por meio da sua Universidade Corporativa e programas de responsabilidade social. Uma empresa que valoriza os bairros onde atua por meio de melhorias urbanas, cuida do meio-ambiente ao praticar ações sustentáveis em seus empreendimentos e que, acima de tudo, melhora a vida das pessoas.

Hotelaria

O Globo, Negócios & Cia, 13/fev

O Midas Rio Convention Suites, residencial com serviço próximo ao Riocentro, ganha marca Qualicom, em março. Inaugura a primeira das quatro bandeiras hoteleiras da Protel. A administradora iniciou 2014 com sete mil novas unidades em carteira, expansão de 24%.

Valor de imóvel financiado pode subir 15%, se o FGTS for corrigido pela inflação

Extra, Lara Mizoguchi, 11/fev

A substituição da Taxa Referencial (TR) na fórmula da atualização monetária do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) dos trabalhadores por um índice de inflação pode beneficiar milhares de pessoas com contas vinculadas, mas prejudicar quem quiser fazer um financiamento imobiliário. Segundo o professor do Ibmec Nelson de Sousa, se o governo tiver que pagar a diferença a quem tem dinheiro no fundo - a correção tem sido pedida por meio de ações judiciais -, o valor das prestações da casa própria deverá aumentar, em média, 0,5%.

Segundo uma simulação feita pelo professor Nelson, um imóvel de R$ 190 mil financiado pelo programa federal de habitação "Minha casa, minha vida" hoje sairia por um total de R$ 364.454,19 (no prazo de 20 anos), considerando a correção atual da prestação (TR mais juros médios de 5% ao ano). Com os juros passando para 8% ao ano - estimativa divulgada por fontes do Conselho Curador do FGTS ao jornal "O Globo" -, o montante final passaria para R$ 421.195,79. Nesse caso o aumento no valor final do financiamento seria de 15,5%.

- O valor do imóvel (no fim do parcelamento) aumentará, e esse aumento provocará uma grande diminuição na tomada de crédito - afirmou Marcello Gonella, professor da Universidade Anhembi Morumbi.

O aumento nos valores, porém, atingiria apenas os financiamentos futuros feitos com recursos do FGTS.

- A mudança atingirá somente a Caixa (Econômica Federal) e apenas alguns financiamentos, que utilizam recursos do FGTS. Estes ficariam descasados (com a correção do dinheiro do fundo pela inflação e não mais pela TR, como pedem os trabalhadores). Para todos os outros bancos, nada mudará - explicou Nelson.

Segundo dados da Caixa, de 2013, as linhas de crédito imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) alcançaram R$ 7,8 bilhões, enquanto as operações com dinheiro do FGTS somaram R$ 2,1 bilhões. Aquelas feitas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR, "Minha casa, minha vida", faixa 1) totalizaram R$ 2 bilhões. As demais fontes corresponderam a R$ 714,4 milhões".

O economista e professor do Ibmec Gilberto Braga ressaltou que as ações na Justiça pedem a substituição da TR pelo INPC ou pelo IPCA apenas na fórmula de remuneração das contas de FGTS:

- A ações não mexem no cálculo da TR nos financiamentos imobiliários. Quanto aos juros, sim, é possível que aumentem, mas não há como prever exatamente o quanto.

Procurados, a Caixa Econômica Federal e o Conselho Curador do FGTS não se pronunciaram sobre o assunto.

Pressão na Justiça ajuda, mas não basta

Com o aumento do número de ações na Justiça, o governo federal tem montado uma força-tarefa para derrubar os quase 40 mil processos espalhados pelo país. Segundo "O Globo", a Caixa Econômica Federal já pediu ajuda à Advocacia-Geral da União (AGU) para recorrer das sentenças. O objetivo é evitar que o assunto chegue ao Supremo Tribunal Federal (STF).

Numa ação civil coletiva apresentada na semana passada, a Defensoria Pública da União (DPU) pede que a Taxa Referencial (TR) seja substituída por algum índice que reflita o aumento dos preços no país desde 1999, ano em que a TR começou a decrescer, devido a um fator redutor determinado pelo Banco Central (BC). Mario Avelino, presidente do Instituto FGTS Fácil, destacou que, apesar de a ação ter validade nacional, todos os trabalhadores que tiveram perdas nos saldos de suas contas deverão entrar na Justiça:

- Quanto mais processos houver, maior será a pressão.

Para Ricardo Pereira Guimarães, advogado trabalhista e professor de Direito da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), no entanto, a pressão dos trabalhadores na Justiça não basta.

- O Poder Judiciário está acostumado com o grande volume de ações.

Ainda segundo Guimarães, também pode surgir uma proposta do governo, por se tratar de ano eleitoral, já que, matematicamente, é inegável o prejuízo que o trabalhador tem acumulado.