Como aproveitar as próximas grandes promoções de imóveis

Olá, 

Esta matéria sobre os saldões de imóveis é excelente. Geralmente somos impulsionados para comprar sem visitar o imóvel.

Além dos saldões é possível adquirir um imóvel com preço justo em outras construtoras. 

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Leiam a matéria.

Um abraço.

Exame online, 15/ago

Diante do excesso na oferta de imóveis, construtoras  e imobiliárias realizam feirões e campanhas promocionais para tentar desovar suas unidades em estoque.

Grandes companhias, como PDG e MRV, e empresas regionais de menor porte têm ações programadas até setembro.

A partir desta sexta-feira (15), a MRV promove saldões em estacionamentos de shoppings e supermercados localizados em 15 cidades do país, como Rio de Janeiro, São Paulo e Belo Horizonte.

Já a PDG fará uma ação de venda aberta ao público em sete estados neste final de semana. Ao todo, a construtora pretende dar descontos em cinco mil unidades.

A administradora de imóveis  Lello também pretende ofertar, a partir de setembro, cerca de 1,5 mil unidades no Estado de São Paulo com abatimentos no preço. Elas serão reunidas em um hotsite. A oferta de casas  e apartamentos na imobiliária  cresceu 15% em relação ao ano passado.

Para Claudio Tavares Alencar, professor do núcleo que analisa o mercado imobiliário da Universidade de São Paulo (USP), os eventos podem ser uma boa opção para o consumidor. "Há mais empresas realizando ofertas. O comprador está com poder para barganhar".

Descontos, mas nem tanto

Apesar de as empresas alardearem preços até 30% mais baixos, Alencar ressalta que as maiores ofertas se restringem a poucos imóveis. "São unidades mais caras e coberturas", aponta. É mais comum observar descontos de 6% a 15% nos eventos.

Nestas campanhas, a maior parte das ofertas é de unidades prontas para morar. As construtoras têm pressa para vendê-las porque precisam arcar com custos de condomínio enquanto elas permanecem em sua carteira.

É possível encontrar também unidades em construção, que não foram vendidas durante o lançamento do empreendimento. "Mas os maiores descontos se referem a imóveis prontos para morar", ressalta Alencar.

Cuidado com a compra por impulso

Os saldões de imóveis costumam ter um ambiente que seduz o potencial comprador e incentiva as compras por impulso, alerta o consultor financeiro Mauro Calil.

Para quem está começando a procurar a casa própria , a sugestão de Calil é realizar apenas uma pesquisa de mercado durante a visita aos eventos. "É possível verificar preços e quais bairros estão mais valorizados", conta.

Mas, mesmo para quem já realizou uma pesquisa prévia e identificou uma oportunidade, Calil não recomenda a compra durante o saldão. "O comprador não deve realizar a aquisição sem visitar o imóvel".

Pesquisa aponta a retomada de lançamento de imóveis

Repórter Diário, 22/ago

O aumento nos lançamentos, a diminuição dos estoques e a aceleração das ofertas neste primeiro semestre de 2014 mostram que o mercado imobiliário no ABC está em retomada e as perspectivas para o segundo semestre são boas.

Os lançamentos no segundo trimestre de 2014 mostraram recuperação frente ao primeiro trimestre deste ano. Nos meses de janeiro/fevereiro/março foram lançadas 312 unidades, enquanto abril/maio/junho somaram 2.256 unidades. No total, foram lançadas 2.568 unidades no primeiro semestre de 2014, na região do ABCDM (Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema e Mauá). O resultado do primeiro semestre foi 22% maior que o mesmo período de 2013, com 2.094 unidades lançadas, e 1, 44% maior se comparado a 2012, com 2.531 unidades.

Os dados da Pesquisa Imobiliária da Região foram apresentados pela Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC). "O resultado do primeiro semestre foi melhor do que o esperado", destacou o diretor Marcus Vinícius Santaguita.

São Bernardo

Em relação à participação das cidades nos lançamentos, São Bernardo liderou o primeiro semestre com 1.107 unidades lançadas (43% do total), movimentando R$ 312.413.232,00. Santo André vem na sequência, com 614 unidades lançadas (24% do total) e valor de R$ 240.628.980,00. São Caetano vem em terceiro lugar, com 511 unidades lançadas (20%), movimentando R$ 259.714.153,00. Na sequência vem Diadema, com 336 unidades lançadas (13%) e valor de R$ 112.271.598,00. Mauá, não apresentou lançamentos neste 1º semestre.

Segundo Santaguita, os imóveis de 2 e 3 dormitórios compactos ainda continuam predominando entre os lançamentos. "No primeiro semestre de 2014 tivemos: 1.760 unidades de 2 dormitórios (69%); 720 unidades de 3 dormitórios (28%) e 88 unidades lançadas de 1 dormitório (3%) do total", informou o diretor.

Outra boa notícia para o mercado imobiliário da Região do ABCDM apontada pela pesquisa foi a redução de 16% dos estoques: de 4.202 unidades em dezembro de 2013 para 3.503 unidades em junho de 2014 .

Boa recuperação

Quanto às vendas de imóveis novos verticais na Região do ABCDM, no primeiro semestre de 2014 tivemos um total de 3.296. O segundo trimestre, com 1.942 unidades, também foi de recuperação frente ao primeiro trimestre, com 1.354 unidades vendidas. Já em relação ao primeiro semestre de 2013, que vendeu 3.957 unidades superando todas as expectativas, o primeiro semestre de 2014 teve uma redução de 16,7%.

Quanto à participação das cidades nas vendas da região, São Bernardo também ficou em primeiro lugar, com 1.339 unidades vendidas (40,5% do total). Santo André vem em segundo, com 1.139 unidades (34,5%). São Caetano vem em terceiro lugar, com 439 unidades (13%). Diadema vidou em quarto, com 317 unidades (10% do total). Mauá vem na sequência, com 62 unidades vendidas (2%).

A recuperação do mercado imobiliário neste primeiro semestre de 2014 também pode ser constatada pela Velocidade de Vendas sobre Oferta (VSO), índice que apura o percentual de vendas sobre a ogerta de imóveis). A VSO em janeiro foi de7,11%; em fevereiro: 11,67%; março: 15,71%; abril: 11,99%; maio: 18,67%; junho: 16,16% em junho.

Outro dado a destacar na pesquisa é o comparativo de vendas do ABCDM com a capital e com a Região Metropolitana de São Paulo.

Historicamente o ABCDM representa uma equivalência em vendas com a Capital em torno de 20% a 25%, entretanto, no 1º semestre de 2014 essa equivalência foi de 36,4%. No mesmo período de 2013, a equivalência de vendas foi de 22,6%.

Capital

O ABCDM também cresceu na participação em vendas na Região Metropolitana de São Paulo. No primeiro semestre de 2013, essa participação foi de 13,8%, enquanto em 2014 19,5%. A migração de vendas da Capital para a região é justificada por fatores como: valor do m² no ABCDM é menor que na capital; fortes investimentos na infraestrutura dos municípios, boa oferta de serviços (aumento do número de shoppings na Região); melhora na qualidade de vida.

Vale destacar ainda que enquanto na capital a redução de vendas entre os primeiros semestres de 2014 e 2013 foi de 48,3% (9.054 unidades/2014 X 17.500 unidades/2013 unidades). No ABCDM, a redução no mesmo período foi bem menor: 16,7%. 

Segundo Marcus Santaguita, as expectativas para o segundo semestre também são boas: "Historicamente os números do segundo semestre tendem a ser melhores que os do começo do ano, tanto em vendas quanto em lançamentos, nossa expectativa equiparar ou um ter um pequeno crescimento em relação ao ano passado. A tendência é que o mercado continue ofertando mais imóveis de 2 e 3 dormitórios", destacou.

Quanto à influência das eleições no mercado imobiliário do segundo semestre, Santaguita também vê positivamente: "Em cenários de dúvidas em relação à política e à economia, o imóvel se destaca por ser um investimento mais seguro e rentável, sendo uma melhor opção quando comparado à aplicações no mercado financeiro. Desta forma, as eleições acabam gerando também boas perspectivas para o segundo semestre", disse.

Taxa que reajusta poupança deve ficar acima de zero

Folha de São Paulo, 19/ago

Após quase um ano, a TR (Taxa Referencial) deixou de ser zero e deve permanecer acima desse patamar pelo menos até o final deste ano, o que melhora a rentabilidade da poupança.

Uma outra consequência, no entanto, é que financiamentos corrigidos pela taxa (como o imobiliário) e o aluguel ficam mais caros.

A projeção da TR feita pelo professor e economista José Dutra Vieira Sobrinho considera três aumentos de 0,5 ponto percentual do juro básico (taxa Selic) até dezembro, que chegaria a 10% ao ano (veja quadro ao lado). A estimativa considera as principais apostas do mercado.

A TR sobe nesse cenário porque é calculada com base no juro básico e no número de dias úteis de cada mês. Quanto maior o juro e mais longo o mês, maior a taxa.

Com a Selic a partir do nível atual, 8,5% ao ano, a TR já paira acima de zero, nível em que estava desde setembro de 2012, quando os juros eram mais baixos.

Os efeitos da TR acima de zero, porém, são mais perceptíveis no longo prazo.

Na poupança, depósitos feitos a partir de 4 de maio de 2012 rendem 70% do juro básico mais a TR sempre que a Selic for menor ou igual a 8,5% ao ano. Se o juro básico estiver acima desse patamar, o que pode acontecer já neste mês, a caderneta pagará 0,5% ao mês mais TR.

Em um prazo de cinco anos, quem aplicou R$ 5.000 na caderneta com a TR zerada terá visto a quantia crescer para R$ 6.744,25. Já com a TR em 0,02%, como foi a de referência para julho, o valor final seria de R$ 6.825,66. Os cálculos consideram o rendimento da poupança antiga.

No financiamento imobiliário, o impacto da TR maior no valor das parcelas mensais é baixo. "Na opção de pagamento mais comum, o SAC [Sistema de Amortização Constante], as prestações do financiamento caem ao longo do tempo. Então, mesmo com a TR maior, o consumidor não percebe", diz Dutra.

No valor final do empréstimo, porém, a pequena variação faz diferença. Supondo um financiamento imobiliário de R$ 500 mil em 20 anos com juros de 0,5% ao mês, o valor final, com TR zero, seria de R$ 801.250 e, com TR em 0,02%, de R$ 818.413.

ESTRATÉGIA

O diretor do BankFacil Sergio Furio orienta o consumidor a voltar a computar o valor da TR na hora de comparar custos de um empréstimo.

Para o especialista, mesmo que o impacto da TR não seja tão relevante nas parcelas, é preciso retomar o costume de considerá-la por causa do impacto no longo prazo.

"É difícil que o juro básico volte a patamares absurdos como antigamente, por isso a TR também acaba tendo seu aumento restrito. Mas, como qualquer taxa, não podemos ignorá-la", afirma Furio.

Quando um imóvel de família pode ser penhorado e leiloado

João Sandrini, de 

 A legislação brasileira impede que um imóvel que seja considerado bem de família possa ser utilizado para o pagamento de dívidas inadimplentes de seu proprietário. Isso quer dizer que quem atrasou o pagamento de algum débito não pode ter a própria casa executada judicialmente como forma de ressarcir os credores pelo prejuízo.

O objetivo da legislação é impedir que o devedor não tenha onde abrigar a família. A limitação de penhorabilidade foi regulamentada em detalhes pela lei 8.009, de 1990. A norma impede que a casa onde a pessoa, o casal ou os filhos moram possa ser usada para o pagamento de dívidas civis, previdenciárias ou trabalhistas.

Caso a pessoa tenha mais de uma casa e queira proteger da penhora outro imóvel que não seja aquele onde vive, deve se dirigir ao cartório e registrar como bem de família a outra residência. O valor da propriedade que será registrada como bem de família não pode superar um terço do valor total do patrimônio da pessoa. Atendida essa exigência, é feito o registro em cartório, mas a residência onde a pessoa mora perde a proteção contra penhora.

Nesse caso, é pela vontade do próprio morador que a propriedade ocupada pela família fica sujeita à penhora. A Justiça brasileira, no entanto, tem concedido ganho de causa aos credores em outras oito situações, descritas a seguir por Marcos Andrade, sócio do escritório Sevilha, Andrade, Arruda Advogados:

1 – Para pagar prestações em atraso do financiamento imobiliário que permitiu a compra ou a construção da residência, é possível penhorar o imóvel. O banco que financiou a aquisição da propriedade pode, portanto, retomá-la se houver inadimplência. Desde meados da década passada, o mesmo direito também é garantido aos bancos pela chamada “alienação fiduciária”. Por meio desse instrumento, a pessoa só terá direito à propriedade quando terminar de pagar as prestações do financiamento. Até lá, o imóvel fica em nome do banco, e o morador só tem direito à posse.

2 - Para pagar dívidas trabalhistas com os empregados domésticos do próprio imóvel, é permitida a penhora. Se o proprietário da residência não pagar os salários e benefícios da faxineira ou do jardineiro, por exemplo, o imóvel poderá ser retomado para a quitação dos débitos.

3 – Outra exceção que pode levar à penhora de um bem de família é quando uma pessoa deixa de pagar a pensão alimentícia aos filhos. Essa é uma infração com uma das penalidades mais rígidas da legislação brasileira. Deixar de pagar a pensão dos filhos também é crime inafiançável. O devedor pode ser preso e ficará detido até que regularize a situação.

4 – Um imóvel pode ser penhorado para o pagamento de dívidas tributárias relativas ao próprio imóvel. Se o proprietário deixar de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), pode perder o bem de família. Desde 2011, a Prefeitura de São Paulo tem fechado o cerco aos devedores do IPTU. Como nas últimas décadas houve diversas oportunidade de renegociar esses débitos com a prefeitura e se livrar de multas e juros, muita gente deixava de recolher o IPTU na data dos vencimentos para acertar a pendência mais para frente em condições favoráveis.

Agora, a prefeitura decidiu começar a notificar os donos dos imóveis com pendências e a ameaçá-los com a possibilidade de execução judicial e de leilão da propriedade se não houver a quitação dos débitos. No Rio de Janeiro, onde esse tipo de ação já é realizada há mais tempo, há muitos questionamentos judiciais da constitucionalidade dessa política de cobrança. Muitos proprietários contestaram a possibilidade de execução na Justiça, mas a vitória ou a derrota na ação depende principalmente do juiz que analisa o processo, uma vez que a questão não está pacificada.

5 – Quando o imóvel é oferecido como garantia de uma dívida, o devedor também pode perdê-lo se não pagá-la em dia. O imóvel de família que serve como garantia de hipoteca está sujeito à penhora.

6 – Quando o imóvel foi comprado com dinheiro sujo ou gerado por conduta criminosa, fica sujeito à penhora mesmo que abrigue a família do criminoso.

8 – A questão mais polêmica em relação à penhora de imóveis de família é quando a pessoa mora em uma propriedade de luxo. A lei 8.009/90 não prevê explicitamente essa possiblidade, mas muitos juízes de primeira e segunda instâncias permitem que a propriedade seja vendida para arcar com a dívida inadimplente.

O devedor, nesses casos, não ficaria desamparado porque pode pegar o dinheiro restante e comprar outra residência menor. Uma pessoa que perde um imóvel de 1,5 milhão de reais para o pagamento de uma dívida de 500.000 reais, por exemplo, ainda terá 1 milhão de reais no bolso para encontrar um novo lar para a mulher e os filhos.

Há decisões nesse sentido em tribunais como o TJ-SP, mas a decisão foi posteriormente derrubada no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Da mesma forma, o Tribunal Regional do Trabalho (TRT) de estados como São Paulo, Minas Gerais e Rio Grande do Sul também já permitiu a penhora de imóvel de família luxuoso. O Tribunal Superior do Trabalho (TST), entretanto, nunca referendou a decisão.

Uma lei aprovada pelo Congresso em 2006 também chegou a permitir a penhora de bem de família com valor superior a 1.000 salários mínimos (hoje equivalente a 622.000 reais), mas a alteração foi vetada pelo ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva. A comissão da Câmara que estuda uma nova reforma do Código de Processo Civil, entretanto, estuda voltar a incluir o assunto no projeto, que não tem previsão para votação.