Avenida Dom Hélder Câmara muda com chegada de shoppings

O Globo, Simone Candida, 14/jul

Estabelecimentos alavancam economia e mercado imobiliário no entorno da antiga Avenida Suburbana

Área de grandes propriedades rurais nos séculos XVIII e XIX e de galpões e fábricas no início do século XX, a Avenida Dom Hélder Câmara - que nas décadas de 80 e 90 viveu um longo período de esvaziamento - chega ao século XXI com outra paisagem. No novo cenário da antiga Avenida Suburbana, o sucesso dos dois grandes shoppings da região tem atraído moradores e investidores para aquele pedaço da Zona Norte, que passou a ser endereço de megacondomínios com áreas de lazer e edifícios comerciais modernos. Segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), somente no primeiro semestre de 2013 foram lançadas 442 novas unidades na via. Desde 2007, já foram 1.524 novos apartamentos e salas. O detalhe é que os apartamentos costumam ser vendidos em tempo recorde: 60% dos imóveis são negociados no primeiro mês da oferta.

Esse movimento de gente que procura ter o shopping como quintal acontece, principalmente, perto do Norte Shopping. Pela manhã, não é difícil ver um pequeno engarrafamento na entrada do estacionamento do centro comercial: são pais deixando os filhos numa das duas escolas que funcionam lá, e a turma que passa na academia (também instalada num dos pisos do prédio) antes de ir para o trabalho. Moradora do bairro do Cachambi há 18 anos, a major do Exército Mônica Fernandes, de 51 anos, é uma das que pode ser vista por lá logo cedo.

- Vivo no bairro há anos e vi como, depois da inauguração do shopping, em 1985, a região foi crescendo. Costumo dizer que o shopping é minha área de lazer. Faço tudo lá: vou à academia, às compras. Até a escola do meu filho é lá! Outra vantagem é que estamos perto da Linha Amarela e do Centro e podemos fazer tudo a pé. Tenho amigos que moram no Recreio, em apartamentos como o meu, mas precisam pegar o carro para comprar pão - diz ela, que mora num três quartos e pretende investir em outro imóvel nas redondezas.

Já Elaine Pieroni, de 32 anos, que se mudou para o primeiro condomínio inaugurado na Avenida Dom Hélder Câmara nessa fase pós-revitalização, conta que passou por fenômeno inverso.

- Antes de me mudar, eu ia muito mais ao shopping. Agora, aproveito muito a infraestrutura de lazer do meu prédio - diz a moradora do Arena Park.

Com cerca de 12 quilômetros, a avenida cruza dez bairros do subúrbio e, por causa de muitas áreas vazias que garantem o chamado "potencial construtivo", é vista pelas construtoras como uma das rotas de expansão da cidade.

Nos últimos cinco anos, a maioria dos condomínios vem sendo erguida no Cachambi, onde fica o NorteShopping (construído no terreno de uma antiga fábrica em 1986). Mas, desde 2011, um movimento semelhante ocorre em Del Castilho, onde o Shopping Nova América passa por sua segunda expansão e acaba de ganhar como vizinho um condomínio-bairro, o Rio Parque. Localizado numa área de 43 mil metros quadrados, o novo espaço residencial segue o conceito de condomínios da Barra, com áreas verdes, pequenos centros comerciais, e opções de lazer como quadras de areia, ciclovia e pista de caminhadas.

- Como é uma região com grandes terrenos ainda disponíveis, temos ali vários condomínios surgindo em antigas fábricas. As poucas indústrias que ainda restaram devem sair nos próximos anos para dar lugar a outras construções. Como os grandes espaços urbanos estão cada vez mais escassos, a cidade está se expandindo para a Zona Oeste e para esse trecho da Zona Norte - explica João Paulo Matos, presidente da Ademi.

Pelo menos quatro novos empreendimentos imobiliários residenciais surgiram nos últimos três anos na Dom Hélder Câmara ou em seus arredores. São apartamentos de dois ou três quartos, com 60 a 80 metros quadrados, e que contam com o atrativo de infraestrutura de lazer. Segundo a Ademi, um dois quartos custa cerca de R$ 350 mil e um três quartos, R$ 450 mil.

- Para o morador da Zona Norte, o shopping é como a praia - diz Rogério Jonas Zylbersztajn, vice-presidente da construtora RJZ.

Essa revitalização em torno de shoppings também ocorre em outros pontos da cidade, como em Guadalupe, onde o Shopping Jardim Guadalupe foi inaugurado em 2011. Na região, já foram lançadas 600 unidades residenciais.

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Refinanciamento de imóvel avança e atrai novos bancos

Valor Econômico, Felipe Marques, 28/mai

As experiências recentes da Caixa Econômica Federal e do Bradesco na modalidade de crédito conhecido como "home equity", que consiste em refinanciar a casa própria, mostram que o produto, embora ainda longe de alcançar a expressividade do crédito consignado, aquele com desconto das parcelas no contracheque, já está se firmando no portfólio de grandes instituições financeiras.

Tanto assim que é crescente o número de bancos que buscam uma atuação mais forte no "home equity", nome da modalidade em inglês, em que o cliente toma um empréstimo bancário dando seu imóvel como garantia. O Santander, por exemplo, fez estudos sobre o tema no ano passado, e agora reposicionou o produto dentro do banco. O Banco do Brasil, que entrou no filão imobiliário no ano passado, também mira expansão da modalidade. Por fim, a Credipronto, joint venture entre Itaú Unibanco e a imobiliária Lopes, vai relançá-lo neste ano.

Os grandes bancos juntam-se aos de médio porte, que veem no refinanciamento imobiliário uma forma de entrar no bom momento do crédito de imóveis, mesmo sem acesso às fontes tradicionais de recurso para esse tipo de empréstimos. Além do Pan (atual PanAmericano) e do Intermedium, já tradicionais na modalidade, engrossam a lista de médios no "home equity", o BMG e o Paraná Banco.

No caso da Caixa, o "home equity" representava, em janeiro de 2013, 8% da carteira de crédito comercial à pessoa física do banco (exclui habitação). Em março, a carteira de crédito comercial pessoa física do banco era de R$ 62,29 bilhões. Em janeiro de 2012, a modalidade era 5,5% da mesma carteira e, em 2011, apenas 1,2%.

A Caixa também informa outros dados que sustentam a tendência consolidação da modalidade em seu balanço. Em 2012, o banco contratou algo próximo de R$ 3,4 bilhões, o que representou um incremento de 120% no estoque da operação ante 2011. A projeção da Caixa é que o saldo da modalidade cresça pelo menos 60% em 2013, e o banco promete que, em breve, vai voltar a investir na propaganda do produto. Até abril, o banco já havia contratado R$ 1,11 bilhão na modalidade neste ano.

No Bradesco, a modalidade está hoje entre 8% e 9% da carteira de crédito imobiliário do banco, que somava R$ 10,64 bilhões na pessoa física no primeiro trimestre. O estoque de operações de " home equity" avançou cerca de 20% em doze meses encerrados em dezembro de 2012, acima da taxa de expansão do crédito para pessoa física como um todo, mas abaixo do desempenho do crédito imobiliário, afirma José Ramos Rocha Neto, diretor de empréstimos e financiamentos do banco. "É uma linha que tem perspectiva positiva, mas que não vai acompanhar o imobiliário ou o consignado", diz.

Na comparação com o consignado, que tem desconto em folha de pagamento, por exemplo, a vantagem do crédito hipotecário é limitada, avalia. Os prazos do hipotecário vão até 10 anos. No consignado, a média é de 72 meses, podendo ir até 96 meses (oito anos). Já em termos de taxa, embora a garantia forte do crédito hipotecário reduza drasticamente os juros cobrados, custos cartorários podem desequilibrar a comparação a favor do consignado.

Operações como as da Caixa e do Bradesco ainda não são a regra no mercado de refinanciamento brasileiro. No país, o "home equity" mal chega a 1% do saldo da carteira de crédito imobiliário da pessoa física (R$ 273,93 bilhões em março), segundo estimativas do mercado. Só para fins de comparação, a modalidade chegou a representar pouco mais da metade do estoque total de crédito nos Estados Unidos, antes de a bolha imobiliária explodir, em 2008.

O Santander é uma das instituições que tem trabalhado para encontrar uma forma de emplacar as hipotecas no Brasil. O banco conduziu, no ano passado, uma série de testes e pesquisas entre clientes para entender o perfil do tomador. A conclusão foi que não é só falta de conhecimento da modalidade que trava seu avanço no Brasil.

"É um produto de nicho, para quem tem perfil empreendedor ou busca uma reorganização financeira. Quem conhece, mas não tem o perfil, não coloca de jeito nenhum em risco a casa própria", afirma José Roberto Machado, responsável pela área de crédito imobiliário na instituição. "O produto carece de uma divulgação maior, vai começar a crescer com mais velocidade, mas não é para todo mundo." O banco não abriu dados da evolução de sua carteira de "home equity".

O HSBC, por outro lado, defende que pode, sim, haver uma massificação do produto. No banco, o estoque de crédito hipotecário soma R$ 30 milhões, ante uma carteira de R$ 4 bilhões de financiamento imobiliário. "No médio prazo, a modalidade pode ganhar mais representatividade. É uma das únicas formas restantes de usar o crédito como alavanca do consumo, ao permitir um alongamento de prazos", diz Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do banco.

A Credipronto, joint venture entre Itaú e a imobiliária Lopes, fez um piloto com o "home equity" há cerca de dois anos, mas a iniciativa não vingou. "Vamos relançá-lo até o fim de 2013. Fizemos uma revisão de prazos e taxas do produto. A ideia é vendê-lo para quem tiver necessidade de fluxo de caixa", afirma Bruno Gama, diretor geral da empresa.

"Dentro de até três anos, a modalidade já estará em uma trajetória consolidada de desenvolvimento, embora o estoque ainda seja pequeno", afirma Hamilton Rodrigues da Silva, gerente geral de crédito imobiliário do Banco do Brasil. "Há uma onda de tomadores de crédito imobiliário que vai quitar os imóveis e passar a ser elegível ao refinanciamento". O BB lançou a modalidade no ano passado, quando começou a reforçar o crédito imobiliário como um todo. Na instituição, os prazos vão de três a 180 meses, com taxas variando entre 1,2% e 1,75%. 

NOVO BAIRRO NO RECREIO DOS BANDEIRANTES

Recreio vai abrigar o complexo Vila da Mídia

Meia Hora, 25/abr

O Recreio, bairro da Zona Oeste do Rio, continua atraindo construtoras e pessoas interessadas em morar ou investir na região. Este cenário positivo se deve às belas praias e às obras de melhorias em infraestrutura, como Transoeste, a ampliação da Avenida das Américas e o Túnel da Grota Funda. A região também já pode comemorar sua "medalha olímpica", pois também vai abrigar a Vila da Mídia, um complexo imobiliário para hospedar jornalistas internacionais durante a Olimpíada de 2016.

E este empreendimento, com tudo o que há de mais moderno em hospedagem, vai estar disponível para venda para o público em geral. O condomínio, batizado de Frames Vila da Mídia, será construído pela Calper e terá condições especiais de pagamento, com juros mais acessíveis pelo Banco do Brasil e prazo alongado de pagamento para os interessados.

Mas os benefícios para o compradores do Frames Vila da Mídia - que contará com 774 apartamentos e lazer completo - não param por aí. O empreendimento vai trazer uma série de vantagens aos seus compradores, como a possibilidade de aquisição do apartamento já mobiliado, com ar-condicionado split em todos os cômodos e tecnologia de ponta (fibra ótica). O lazer do projeto também promete contar com vários diferenciais.

Pronto em dezembro de 2015

O Frames tem previsão de ficar pronto em dezembro de 2015.0 empreendimento vai contar com apartamentos de dois e três quartos, divididos em um total de nove blocos.

O lazer terá mais de 20 opções de diversão como playground, sala de repouso e spa, espaço gourmet, piscina aquecida e complexo fit-ness, administrado pela Companhia Athletica.

O condomínio vai contar também com diversos itens sustentáveis como tomadas para recarga de carros e bicicletas elétricas, sensores de presença nas áreas comuns, lâmpadas de baixo consumo de energia, além de medidores individuais de água e gás.