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Refinanciamento de imóvel avança e atrai novos bancos

Valor Econômico, Felipe Marques, 28/mai

As experiências recentes da Caixa Econômica Federal e do Bradesco na modalidade de crédito conhecido como "home equity", que consiste em refinanciar a casa própria, mostram que o produto, embora ainda longe de alcançar a expressividade do crédito consignado, aquele com desconto das parcelas no contracheque, já está se firmando no portfólio de grandes instituições financeiras.

Tanto assim que é crescente o número de bancos que buscam uma atuação mais forte no "home equity", nome da modalidade em inglês, em que o cliente toma um empréstimo bancário dando seu imóvel como garantia. O Santander, por exemplo, fez estudos sobre o tema no ano passado, e agora reposicionou o produto dentro do banco. O Banco do Brasil, que entrou no filão imobiliário no ano passado, também mira expansão da modalidade. Por fim, a Credipronto, joint venture entre Itaú Unibanco e a imobiliária Lopes, vai relançá-lo neste ano.

Os grandes bancos juntam-se aos de médio porte, que veem no refinanciamento imobiliário uma forma de entrar no bom momento do crédito de imóveis, mesmo sem acesso às fontes tradicionais de recurso para esse tipo de empréstimos. Além do Pan (atual PanAmericano) e do Intermedium, já tradicionais na modalidade, engrossam a lista de médios no "home equity", o BMG e o Paraná Banco.

No caso da Caixa, o "home equity" representava, em janeiro de 2013, 8% da carteira de crédito comercial à pessoa física do banco (exclui habitação). Em março, a carteira de crédito comercial pessoa física do banco era de R$ 62,29 bilhões. Em janeiro de 2012, a modalidade era 5,5% da mesma carteira e, em 2011, apenas 1,2%.

A Caixa também informa outros dados que sustentam a tendência consolidação da modalidade em seu balanço. Em 2012, o banco contratou algo próximo de R$ 3,4 bilhões, o que representou um incremento de 120% no estoque da operação ante 2011. A projeção da Caixa é que o saldo da modalidade cresça pelo menos 60% em 2013, e o banco promete que, em breve, vai voltar a investir na propaganda do produto. Até abril, o banco já havia contratado R$ 1,11 bilhão na modalidade neste ano.

No Bradesco, a modalidade está hoje entre 8% e 9% da carteira de crédito imobiliário do banco, que somava R$ 10,64 bilhões na pessoa física no primeiro trimestre. O estoque de operações de " home equity" avançou cerca de 20% em doze meses encerrados em dezembro de 2012, acima da taxa de expansão do crédito para pessoa física como um todo, mas abaixo do desempenho do crédito imobiliário, afirma José Ramos Rocha Neto, diretor de empréstimos e financiamentos do banco. "É uma linha que tem perspectiva positiva, mas que não vai acompanhar o imobiliário ou o consignado", diz.

Na comparação com o consignado, que tem desconto em folha de pagamento, por exemplo, a vantagem do crédito hipotecário é limitada, avalia. Os prazos do hipotecário vão até 10 anos. No consignado, a média é de 72 meses, podendo ir até 96 meses (oito anos). Já em termos de taxa, embora a garantia forte do crédito hipotecário reduza drasticamente os juros cobrados, custos cartorários podem desequilibrar a comparação a favor do consignado.

Operações como as da Caixa e do Bradesco ainda não são a regra no mercado de refinanciamento brasileiro. No país, o "home equity" mal chega a 1% do saldo da carteira de crédito imobiliário da pessoa física (R$ 273,93 bilhões em março), segundo estimativas do mercado. Só para fins de comparação, a modalidade chegou a representar pouco mais da metade do estoque total de crédito nos Estados Unidos, antes de a bolha imobiliária explodir, em 2008.

O Santander é uma das instituições que tem trabalhado para encontrar uma forma de emplacar as hipotecas no Brasil. O banco conduziu, no ano passado, uma série de testes e pesquisas entre clientes para entender o perfil do tomador. A conclusão foi que não é só falta de conhecimento da modalidade que trava seu avanço no Brasil.

"É um produto de nicho, para quem tem perfil empreendedor ou busca uma reorganização financeira. Quem conhece, mas não tem o perfil, não coloca de jeito nenhum em risco a casa própria", afirma José Roberto Machado, responsável pela área de crédito imobiliário na instituição. "O produto carece de uma divulgação maior, vai começar a crescer com mais velocidade, mas não é para todo mundo." O banco não abriu dados da evolução de sua carteira de "home equity".

O HSBC, por outro lado, defende que pode, sim, haver uma massificação do produto. No banco, o estoque de crédito hipotecário soma R$ 30 milhões, ante uma carteira de R$ 4 bilhões de financiamento imobiliário. "No médio prazo, a modalidade pode ganhar mais representatividade. É uma das únicas formas restantes de usar o crédito como alavanca do consumo, ao permitir um alongamento de prazos", diz Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do banco.

A Credipronto, joint venture entre Itaú e a imobiliária Lopes, fez um piloto com o "home equity" há cerca de dois anos, mas a iniciativa não vingou. "Vamos relançá-lo até o fim de 2013. Fizemos uma revisão de prazos e taxas do produto. A ideia é vendê-lo para quem tiver necessidade de fluxo de caixa", afirma Bruno Gama, diretor geral da empresa.

"Dentro de até três anos, a modalidade já estará em uma trajetória consolidada de desenvolvimento, embora o estoque ainda seja pequeno", afirma Hamilton Rodrigues da Silva, gerente geral de crédito imobiliário do Banco do Brasil. "Há uma onda de tomadores de crédito imobiliário que vai quitar os imóveis e passar a ser elegível ao refinanciamento". O BB lançou a modalidade no ano passado, quando começou a reforçar o crédito imobiliário como um todo. Na instituição, os prazos vão de três a 180 meses, com taxas variando entre 1,2% e 1,75%. 

MARICÁ - Cidade ganha mais obras

O Dia, Informe Especial, 26/mai

Investimentos em pavimentação e reurbanização já mudam as principais vias em todos os distritos. 

Uma transformação a olhos vistos. É o que se pode observar e diversos bairros de Maricá nos últimos cinco anos. Alguns locais onde nunca houve condições mínimas de se transitar podem agora receber pedestres e veículos igualmente sem o risco de serem atingidos por enchentes. Além disso, locais que atraem moradores e visitantes - que ficam próximos de praias e lagoas - tiveram o acesso melhorado e permitem chegar e sair com tranquilidade.

PONTE DA BARRA

A principal e mais aguardada obra e mandamento em Maricá tem previsão de conclusão para julho e deverá trazer, a reboque, uma série de modificações para o bairro. No entorno da ponte da Barra de Maricá, estão previstas obras de urbanização que vão reforçar a condição de interesse turístico do local. O projeto prevê a instalação de áreas de lazer com brinquedos para crianças e aparelhos de ginástica para a terceira idade, no mesmo padrão de outras praças construídas ou remodeladas na cidade. Além disso, consta ainda a revitalização da quadra poliesportiva, a criação de áreas de estacionamento e a construção de um mini cais à beira da lagoa. As obras lançadas no fim de 2011 estão, agora, perto da conclusão. A ponte da Barra tem 172 metros de extensão e  integrará os bairros de Guaratiba, Cordeirinho, Bambuí e Ponta Negra ao Centro. Há um estudo para a implantação de um canal com eclusa, que permita a circulação e a renovação da água do complexo lagunar seja possível e rápida, permitindo a oxigenação da água principalmente em períodos de estiagem. Enquanto isso não se define, um canal provisório será aberto a cada três meses (tempo estimado para o canal se fechar naturalmente) utilizando retroescavadeiras, da mesma forma que ocorreu em 2010. A iluminação da via será feita com Energia Limpa, ainda se discute se solar ou eólica.

PONTA NEGRA

Em pouco mais de seis meses, a Prefeitura de Maricá realizou uma das obras mais esperadas há décadas por quem mora ou frequenta o bairro de Ponta Negra, ainda a principal área de interesse turístico da cidade. A Secretaria de Obras concluiu em março a última etapa da urbanização das margens do canal de Ponta Negra. O trecho final, conhecido como Estrada Um e com aproximadamente 200 metros, foi pavimentado entre a Rua Arturzin do Rangel e a área aberta próxima à praia. Neste último trecho, foi feita uma calçada com cerca de 50 metros de extensão que demarca a via de passagem dos veículos e pedestres. A primeira etapa das obras que urbanizaram o canal de Ponta Negra foi concluída no início de setembro de ano passado, quando foram beneficiadas as ruas Beira de Canal e Belo Horizonte, além da parte inicial das ruas Minas Gerais e Pampulha. As vias ficam no trajeto entre a ponte e o acesso ao farol. Pouco mais de um mês depois, foi a vez de outro trecho da Rua Beira de Canal receber pavimentação, entre a praça principal do bairro e um bar, no encontro do canal com a lagoa da Guarapina. O trabalho incluiu a via no entorno da pequena praça onde há uma capelinha com a imagem de São Pedro.

ITAIPUAÇU

Depois de recuperar a Estrada de Itaipuaçu e a Rua Professor Cardoso de Menezes (antiga Rua Um), ambas em toda a sua extensão, a Prefeitura cuida agora de outras importantes vias de acesso ao bairro, como a Governador Leonel Bizola (antiga 35). A melhoria beneficiou ainda duas transversais, as ruas 70 e 83. Emambas, foi facilitado o acesso à orla e, também, à E.M. Marquês de Maricá e ao posto de saúde Santa Rita, além da recém-construída praça daRua 70. Além desta última, foram erguidos ainda espaços semelhantes em locais conhecidos dos moradores, como a praça da Gaviões (no Barroco) e do Vera Cruz (próxima a Itaocaia Valley). Três outras vão ficar prontas nos próximos meses: na área onde fica a Associação de Moradores (também noBarroco), na Rua Engenheiro Domingos Barbosa (no Recanto) e no entorno da quadra da Rua 34 (no Jardim Atlântico), além da recuperação da área ao lado da paróquia de Nossa Senhora de Fátima, na Rua Um. Outro antigo sonho dos moradores, a rede de abastecimento de água, está prestesa se realizar. Desde 2011, os dutos que vão levar a água estão instalados e as ligações nas residências já começaram, assim como estão construídos os dois reservatórios por ondeela vai passar. A última etapa será a ligação, às margens da rodovia RJ-106, com a estação de tratamento do Laranjal, em São Gonçalo, de onde viráo fornecimento. 

SÃO JOSÉ DE IMBASSAÍ

Outro bairro que passa por uma transformação é São José de Imbassaí. A mais visível delas ocorreu na Avenida Guarujá, na localidade do Marine. A intervenção beneficiou toda a extensão da via, entre o km 22 da Rodovia RJ-106 e a Estrada Real de Maricá. Dois meses de obras mudaram inteiramente a avenida, que antes só permitia a circulação de carros em um sentido e sofria com o piso lameado nos dias de chuva. A região é movimentada principalmente por causa da Escola Municipal CAIC Elomir Silva e do acesso ao trecho de lagoa. Além de melhorar a mobilidade de motoristas e pedestres, as obras de urbanização da Avenida Guarujá também impactaram positivamente o saneamento na região.Em toda a extensão da via, foi implementado um sistema primário de coleta e tratamento do esgoto que sai das casas - minimizando o impacto dos dejetos despejados na lagoa que fica próxima ao local. A equipe responsável pela pavimentação dos 700 metros da Avenida Guarujá cuida agora do mesmo trabalho na Estrada Velha de Maricá, onde as obras de drenagem já estão sendo concluídas. O trecho beneficiado fica entre o canal da Avenida Marajó e a Capela de São José. Além disso, a mais conhecida praça da região-conhecida como Praça do Dínamo- foi inteiramente remodelada. As comunidades do Mutirão e da Linha, em São José de Imbassaí, serão beneficiadas com uma nova creche, que deve ficar pronta em dois meses. O espaço, que terá uma quadra poliesportiva também disponível aos moradores, fica na Travessa Jornalista Sardo Filho, no Mutirão, e terá ainda quatro salas para os alunos, além de cozinha, playground, refeitório, cinco banheiros e uma sala de repouso.

BAMBUÍ

Outra obra de drenagem e pavimentação vai oferecer uma alternativa de acesso para moradores e turistas às praias e lagoas da cidade. Desta vez, a região beneficiada é a dos bairros de Bambuí, Pindobal e Manoel Ribeiro, que são cortados pela Avenida Antônio Calado. Com aproximadamente seis quilômetros de extensão, a via serve de ligação entre a rodovia RJ-106 (na altura do km37) e região litorânea, na altura de Cordeirinho. Os trabalhos começaram no fim de fevereiro próximo a Bambuí, a partir do trecho que já havia sido asfaltado na parte urbana. Está sendo implantada a rede de drenagem com tubulação de 80 milímetros para, em seguida, serem colocados os meio - fios nas laterais. Este processo se repetirá em toda a extensão da estrada e, na sequência, será feita a pavimentação. A obra tem duração prevista de cinco meses. Do outro lado do canal que corta Bambuí, outra equipe da secretaria iniciou a preparação para a sequência da pavimentação da Rua 24, que é continuação da Rua 107, em Marinelândia, e se tornou a principal ligação com as praias da região.

Agora, atrasar a entrega de moradias no Rio dá multa

Extra, 26/mai

A Alerj derrubou, na terça-feira, o veto do governador Sérgio Cabral ao projeto que prevê multa de 2% sobre o valor do imóvel para construtoras que atrasarem a entrega. A lei entrará em vigor a partir da publicação.

NOVO BAIRRO NO RECREIO DOS BANDEIRANTES

Moradores podem fiscalizar construção de imóveis

Fonte: R7

Ficar de olho no andamento da obra do imóvel comprado na planta ou em fase de construção é a melhor maneira de prevenir problemas como o atraso na entrega, ou defeitos encontrados nas propriedades. Para isso, os futuros moradores têm o direito, garantido por lei, de organizar uma “Comissão de Representantes”.

De acordo com a Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), a regra está no Artigo 55 da Lei 4591/64, que informa a possibilidade dos compradores de imóveis se reunirem para fiscalizar o andamento da obra ainda na fase de construção.

Segundo Marco Aurélio Luz, presidente da Amspa, a “Comissão de Representantes” é um dever da própria construtora, como previsto na Lei nº 4591 de 1964. “Tão logo tenha vendido pelo menos três unidades, à vista ou a prazo, a construtora deve convidar esses pioneiros a se organizarem. Em seguida, com a vinda de novos compradores, a comissão pode ter novos membros ou haver substituição de outros”, esclarece ele. “Mas a realidade é bem diferente, as incorporadoras deixam de informar esse direito para o adquirente do imóvel. Acredito que os responsáveis do empreendimento não querem prestar contas sobre o andamento da obra por acreditarem que pode atrapalhar seus negócios”, completa.

Luz explica que “quando a construtora não promove a formação da comissão, qualquer adquirente do apartamento pode, e deve, tomar a iniciativa de ele mesmo fazer a convocação de uma Assembleia Geral de Condôminos para criar a Comissão de Representantes.

A imobiliária, por sua vez, é obrigada, por lei, a fornecer aos futuros condôminos os nomes e endereços dos que já estão participando do empreendimento. Na recusa desta prática, os donos dos imóveis podem apresentar queixa no Ministério Público do seu Estado que tomará as providências para a imobiliária fornecer os nomes e endereços. “A “Comissão de Representantes” por ter respaldo jurídico, As decisões da “Comissão de Representantes” têm respaldo jurídico e, por isso, devem ser definidas em Assembleia Geral, tal como acontece quando o condomínio já está instalado”.

Para os proprietários interessados, a Amspa auxilia a montar comissões para a fiscalização das obras. Segundo o presidente da entidade Marco Aurélio Luz, “a proposta é orientar os compradores do imóvel mesmo, ainda na planta, intermediando a reunião junto às construtoras e incorporadoras para que elas aceitem esta composição”.

Para isso, a Associação conta com uma equipe que acompanhará o desenvolvimento da construção, o que inclui a qualidade do material que está sendo utilizado na obra; o cumprimento do cronograma previsto no contrato, entre outros procedimentos. “Nós oferecemos uma equipe de engenheiros para dialogar com os profissionais das construtoras. Assim, realizamos um trabalho em conjunto para orientar, posteriormente, o comprador do imóvel”, acrescenta.

Luz ressalta que o processo não implica em um confronto com as construtoras ou quaisquer agentes envolvidos na construção da obra. “Além da fiscalização, buscamos sempre colaborar com a construtora na solução de eventual problema que possa surgir sem sua culpa, mantendo todos os compradores informados. Nossa proposta é por em prática o monitoramento para depois apresentarmos um relatório aos futuros condôminos como forma de garantir total segurança ao comprar seu imóvel”.



Para organizar a "Comissão de Representantes", o mutuário precisa apresentar documentações como o número de matrícula do imóvel e obter certidão de ônus reais da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis correspondente à situação do imóvel em questão. Para orientar sobre a documentação necessária, checar a situação do imóvel e de seus proprietários, a Amspa recomenda que os mutuários não paguem o imóvel à vista se não tem conhecimento de como a construção será feita. “Se o proprietário comprar pelo modo de parcelamentos e, no decorrer da obra, observar algo errado, ele ainda pode recorrer a Justiça e retirar parte do dinheiro já pago pelo imóvel” conclui Luz.