Aluguel consome mais de um terço da renda das famílias em 25% dos imóveis locados no Brasil

Tudo bem?

Mais uma matéria superinteressante.

Quem ainda está pensando em ficar no aluguel, eu garanto que não é uma boa alternativa.

Olha a pesquisa do IBGE!

O Globo, 17/dez

A Síntese dos Indicadores Sociais de 2014, divulgada nesta quarta-feira pelo IBGE, mostrou o peso dos aluguéis no orçamento das famílias brasileiras. Em mais de um quarto do lares, as famílias comprometem mais de 30% da renda domiciliar com aluguéis, o que os pesquisadores chamam de ônus excessivo. A parcela de 30% é considerada a fatia máxima ideal para se gastar com as despesas do imóvel. Por isso, os bancos costumam limitar a 30% a prestação nos financiamentos habitacionais. De todos os lares, essa proporção alcança 5,2% do total de 55,8 milhões de domicílios urbanos. No Distrito Federal, essa parcela sobe para 9,5% e, entre os alugados, para quase 30% (29,1%)

- Quando se separa pela renda, a situação é ainda pior: em 11,6% do total de domicílios, o aluguel consome mais de 30% da renda e entre os alugados, são 55% - afirmou o pesquisador do IBGE Rubem Magalhães.

No total, 20,3% dos lares no Brasil são alugados, parcela maior que em 2004, quando representavam 17,8%.

"Um valor de aluguel que corresponda a uma parcela elevada do rendimento domiciliar pode indicar uma situação de vulnerabilidade, na medida em que os gastos com moradia estarão comprimindo a renda disponível apra satisfazer outras necessidade da unidade domiciliar, especialmente no caso de famílias de baixa renda", diz a pesquisa.

O Rio de Janeiro, apesar de ter tido a segunda maior alta no valor do aluguel este ano, 10,93% contra a média das regiões metropolitanas de 8,73%, manteve-se dentro da média quando se olha todos os domicílios: em 5,3% dos lares consomem mais de 30% com aluguel. Quando se olha somente os imóveis alugados, o Rio fica pior que o Brasil: 29,7% contra 25,7% da média brasileira.

Comprometer mais da renda com aluguel também está relacionado ao tipo de família, de acordo com os dados da pesquisa. Está mais presente em lares de um morador só e mãe ou pai sozinho com filho. Nos casais com filhos, o aluguel pesa menos no orçamento.

O que valoriza ou deprecia um imóvel

O Dia, Imóveis, 07/dez

Em qualquer negociação, a lei da oferta e da procura é que determina o preço do produto. No caso dos imóveis, seja para comprar ou alugar, o valor da unidade também será de acordo com o número de interessados em morar no bairro.

Para quem é inquilino, proprietário ou investidor, é importante avaliar alguns fatores externos na hora de negociar. Itens como segurança, serviços e infraestrutura disponíveis tornam uma região mais prestigiada e procurada do que outras.

"A maioria sonha em morar em regiões próximas do trabalho e de onde estuda. Com o trânsito caótico, estar perto de estações de metrô, de bancos e de supermercados é um atrativo a mais para um bairro. Com certeza, esses serviços por perto elevam bastante a procura e, consequentemente, o preço de um imóvel", explica Germano Leardi Neto, diretor da imobiliária Paulo Roberto Leardi.

Segundo ele, cemitérios e favelas também podem desvalorizar um bem. "Por conta do barulho, avenidas de grande fluxo, feiras e presença de transporte público farto tendem a depreciar unidades residenciais. No entanto, esses fatores podem elevar o preço de salas comerciais, já que ajudam no fluxo de funcionários", ressalta o diretor.

Edison Parente, vice-presidente comercial da Renascença Administradora de Imóveis, endossa que o entorno contribui para a valorização ou depreciação.

"A redondeza tem infraestrutura de transporte, saneamento, segurança e lazer? Se tem, provavelmente é um imóvel valorizado no mercado. Se não tem, ainda há espaço para valorizar, pois a infraestrutura chegará", diz.

Ele complementa que as áreas que continuam a se valorizar, mesmo após o desaquecimento do mercado imobiliário, têm esse movimento por conta das questões de melhoria de infraestrutura.

"Enquanto algumas áreas se mantêm estagnadas, outras se valorizam pelo investimento dos governos municipal, estadual e federal em obras como o Parque Madureira e a implantação das UPPs e dos corredores expressos de ônibus", afirma Parente.

Um grupo de estrangeiros vai pagar 250 mil dólares pelo aluguel de uma chácara

Que Copa, hein!

O Globo, Ancelmo Gois, 27/jan

Veja só como o mercado imobiliário está superaquecido por causa da Copa. Um grupo de estrangeiros vai pagar 250 mil dólares, mais de meio milhão de reais, pelo aluguel de uma chácara no Alto da Boa Vista, no Rio, durante o período dos jogos.

Segue...

E um apartamento de quarto e sala, com 130 metros quadrados, no Leblon, foi alugado por R$ 50 mil nos dias de Copa.

Área média de imóvel novo encolhe 28% com febre de compactos

Julia Wiltgen, de 

São Paulo - A área média dos apartamentos lançados na cidade de São Paulo caiu 28% de 2007 para 2012, passando de 102,33 para 73,24 metros quadrados. Mas isso não significa exatamente que os imóveis novos tenham encolhido. O que esse número na verdade revela é que houve uma queda brutal no número de apartamentos grandes lançados nos últimos cinco anos. O lançamento de apartamentos compactos, por sua vez, viu forte elevação, tornando-se uma verdadeira febre.

Quem busca imóvel novo para comprar hoje em dia deve ter notado que há cada vez menos oferta de apartamentos amplos. De 2007 para 2012, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) compilados pelo Secovi-SP, houve uma queda de 63,6% no número de lançamentos de três e quatro dormitórios na capital paulista, imóveis que têm área média maior.

Em compensação, no mesmo período houve uma elevação de 45,2% no número de lançamentos de um e dois dormitórios, unidades mais compactas cuja metragem costuma variar de 30 a 70 metros quadrados. Só o número de apartamentos de um quarto lançados foi multiplicado por nove.

"A alta no preço do metro quadrado dos imóveis nos últimos anos fez com que as pessoas não conseguissem mais comprar apartamentos tão grandes. Além disso, elas estão começando a perceber que é mais vantajoso morar em um apartamento pequeno e bem localizado do que em um imóvel grande e afastado", explica Rafael Rossi, fundador da incorporadora Huma Desenvolvimento Imobiliário.

Veja na tabela a evolução no número de unidades lançadas de cada tipo entre 2007 e 2012:

2007:

	1 quarto	2 quartos	3 quartos	4 ou mais	Total
Unidades lançadas	534	12.637	12.515	13.304	38.990
Participação (%)	1,4%	32,4%	32,1%	34,1%	100%
Área útil lançada	23.620,11	665.193,53	1.068.267,91	2.232.857,44	3.989.938,99
Área útil média	44,23 m2	52,63 m2	85,35 m2	167,83 m2	102,33 m2

2012:

	1 quarto	2 quartos	3 quartos	4 ou mais	Total
Unidades lançadas	4.800	14.321	6.566	2.830	28.517
Participação (%)	16,8%	50,2%	23,0%	9,9%	100%
Área útil lançada	189.673,85	809.309,60	564.146,77	525.487,26	2.088.617,48
Área útil média	39,52 m2	56,51m2	85,92 m2	185,68 m2	73,24 m2

Fonte: Embraesp/Secovi-SP

Repare que a área média de cada tipo de apartamento não encolheu de fato, com exceção de uma redução de cerca de cinco metros quadrados nos apartamentos de um quarto. Imóveis de dois e quatro ou mais quartos de fato tiveram aumento na área média, enquanto que os de três quartos permaneceram com média estável.

O que fez a área média total cair foi a grande redução no número de lançamentos de imóveis maiores e o salto nos lançamentos de imóveis menores. Só os imóveis de quatro ou mais quartos tiveram uma redução de cerca de 80% no número de lançamentos. Sua participação no número de lançamentos caiu de 34% para 10%. Já a participação dos imóveis de dois quartos saltou de 32% para 50%, e os de um dormitório passaram de 1,4% para 17%.

Como são os imóveis compactos

Segundo Rafael Rossi, esses novos imóveis compactos costumam ser bem localizados e construídos em áreas nobres, com menos espaço para construir e, portanto, um preço mais alto de metro quadrado. Para aproveitar melhor a área útil do apartamento, as incorporadoras sacrificam a área de serviço e apostam em lavanderias coletivas na área comum do prédio.

Outra característica notável dos novos empreendimentos é o oferecimento de uma série de serviços dentro do próprio condomínio e pagos à parte, isto é, não inclusos na taxa de condomínio. São os chamados serviços "pay per use", pagos conforme a utilização, que desoneram a taxa de condomínio e permitem a prestação de verdadeiros serviços de hotelaria nos edifícios residenciais.

Os chamados residenciais com serviços contam, por exemplo, com arrumação básica do apartamento, lavanderia coletiva, serviços voltados para animais de estimação, serviços de saúde e beleza, entre outros. Conheça 15 desses empreendimentos em construção pelo Brasil.

De acordo com Rossi, além do encarecimento do metro quadrado, a piora no trânsito das grandes cidades e o encarecimento dos empregados domésticos também favoreceram o surgimento desses empreendimentos.

"Quando o trânsito não era tão caótico, ainda dava para morar em imóveis grandes, em condomínios com segurança e lazer, porém mais distantes. Mas hoje é melhor morar perto de tudo", diz Rossi.

Quem compra esses apartamentos?

Rossi explica que esses empreendimentos de unidades compactas e bem localizadas são, sobretudo, jovens (com menos de 40 anos), que vivem sozinhos, apenas com o cônjuge ou então em pequenos núcleos familiares com até dois filhos. Para ele, a mudança no estilo de vida também contribuiu para uma maior demanda por esse tipo de imóvel, pois as pessoas agora querem mais praticidade.

"Hoje em dia as mulheres estão no mercado de trabalho tanto quanto os homens, as pessoas se casam e têm filhos mais tarde, têm menos filhos. Isso tem impacto direto na tipologia dos apartamentos", explica.

Para ele, portanto, não é só uma questão de preços, mas de demanda mesmo. "O incorporador faz o produto que o mercado quer", diz Rafael Rossi.

Outros frequentes interessados em imóveis compactos são os investidores, que querem ganhar com a valorização e o aluguel do imóvel. O preço do metro quadrado pode até estar alto, mas o valor de investimento total em um apartamento de um ou dois quartos é consideravelmente menor que o de um imóvel amplo. Assim, é mais fácil cobrar um aluguel que represente um bom retorno perante a renda fixa, e que ainda por cima conta com a correção da inflação e a possível valorização do imóvel.

Na opinião de Rafael Rossi, em breve as áreas mais nobres das grandes cidades contarão apenas com dois tipos de imóveis: os bem compactos, que apesar do preço alto do metro quadrado, permitem a compra e a locação por preços razoáveis; e os de altíssimo padrão, muito amplos, voltados para os verdadeiramente endinheirados.

ALUGUEL: 7 erros de donos de imóveis que afastam possíveis inquilinos

Julia Wiltgen, de 

Os erros e intransigências dos proprietários de imóveis residenciais e comerciais que podem tornar difícil a tarefa de encontrar um locatário.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, o tempo que um imóvel residencial leva para ser alugado tem ficado em torno de um mês. Casas levaram de 13 a 32 dias para serem alugadas em junho, enquanto que apartamentos levaram de 18 a 38 dias. Destes, os imóveis alugados mais rapidamente foram os de um quarto (15,3 dias para casas e 21,6 dias para apartamentos), enquanto que os de três quartos foram os que levaram mais tempo (37,4 dias para casas e 38,9 dias para apartamentos).

Se você está tentando alugar um imóvel há muito tempo e não consegue fechar negócio com ninguém, talvez seja você o responsável. Veja a seguir quais os erros mais comuns dos proprietários que acabam afastando os inquilinos em potencial, de acordo com especialistas no ramo de locação:

1. Alugar um imóvel em mau estado de conservação

Esse talvez seja o erro Número Um dos proprietários, sobretudo de imóveis residenciais. Após algumas locações, é inevitável que os imóveis fiquem um pouco degradados, como resultado do uso e do desgaste. Entre um inquilino e outro, sobretudo quando o locatário morou no imóvel por muito tempo, é essencial fazer os reparos necessários para atrair inquilinos interessados em permanecer por muito tempo, e até para poder cobrar um aluguel maior.

“Os inquilinos não querem fazer um grande investimento para tornar o imóvel habitável. No caso do aluguel residencial, em geral as pessoas têm um prazo curto para se mudarem. Se o proprietário despreza este fato, acaba atraindo um inquilino de pior qualidade e tendo que negociar um valor menor”, explica Nelson Parisi Junior, presidente da Rede Secovi de Imóveis.

A dica de Parisi é que o proprietário sempre forme uma reserva com um percentual dos aluguéis recebidos ao longo do tempo para a manutenção do imóvel ao final da locação. “Como ocorre com qualquer outro produto, há concorrência, e um imóvel melhor atrai um locatário melhor”, diz.

Segundo o diretor de locações da imobiliária gaúcha Guarida, Régis Scalari, os inquilinos evitam mesmo imóveis mal conservados “A resposta que recebemos dos interessados é que simplesmente ‘não dá’”, diz Scalari.

2. Não adaptar o imóvel residencial ao uso comercial

No caso dos imóveis comerciais para locação, a falta de adaptação vem se somar à má conservação na função de afastar bons inquilinos. Nelson Parisi explica que proprietários de casas localizadas em regiões que se tornaram comerciais normalmente desejam alugá-las para esta outra função. Porém, muitos não se preocupam em adaptar o imóvel para finalidades comerciais.

Ele explica que a divisão de cômodos, os tipos de janelas e a rede elétrica das casas residenciais muitas vezes não suportam a atividade de uma empresa ali instalada. “Até ontem aquele imóvel era uma residência. O proprietário deve investir algum dinheiro para adaptar a casa para uso comercial, a fim de atrair bons inquilinos”, observa Parisi.

3. Ser inflexível na aceitação de fianças

O fiador não é o único tipo de garantia que o inquilino pode oferecer. O seguro-fiança já é largamente difundido e oferece garantia pelos 30 meses do contrato de aluguel, caso o inquilino fique inadimplente. Essa é a modalidade que mais onera o locatário, uma vez que o valor pago a título de prêmio não é devolvido. Mas é uma alternativa para quem não tem fiador.

Existem ainda outras modalidades que dispensam o fiador e que possibilitam ao inquilino reaver o dinheiro depositado com correção monetária na hora de deixar o imóvel. É o caso do Título de Capitalização, da caução depositada em caderneta de poupança e dos fundos de investimento.

Outro obstáculo que os proprietários costumam impor é de só aceitar fiador com imóvel na mesma cidade do imóvel que está sendo alugado. Isso é permitido, uma vez que torna a operação menos onerosa caso seja preciso executar a garantia, mas deixa de fora todos os inquilinos nascidos fora da cidade.

Se a administradora do imóvel tiver uma estrutura nacional, pode ser interessante aceitar fiadores de fora. Contudo, se o proprietário realmente não quiser ceder, é bom considerar a aceitação de outras formas de garantia. “O ideal é aceitar o máximo de garantias possível”, diz Régis Scalari.

4. Rejeitar locatários que tenham animais ou filhos pequenos

Scalari lembra ainda que alguns proprietários não querem inquilinos que tenham filhos pequenos ou animais de estimação, sem razão aparente. “Às vezes é uma casa com quintal, com toda a possibilidade de ter um animal de estimação, e o proprietário não quer. Mas isso não tem muito sentido, pois o locatário tem que devolver o imóvel exatamente da forma como o alugou”, observa o diretor de locações da Guarida.

5. Restringir demais o uso e as modificações permitidas no imóvel

No caso de um imóvel residencial é até razoável restringir o tipo de modificação que possa ser feito. Mas, para Régis Scalari, restrições a modificações mais simples, como furar as paredes, não têm muito sentido, uma vez que é fácil revertê-las na hora da devolução do imóvel. “A pessoa pode querer morar no imóvel por cinco, dez anos, e não vai poder pôr um quadro sequer na parede?”, questiona.

Se o imóvel for comercial, essa intransigência se torna ainda mais complicada. “Para o negócio que vai se instalar ali pode ser importante fazer mudanças internas, como derrubar uma parede ou pintar as paredes de outra cor”, explica Scalari. Ele lembra ainda que há proprietários que chegam a restringir o tipo de negócio que pode ser instalado ali. Do tipo que aceita restaurante, mas não farmácia, por exemplo.

Em tese, anunciar o mesmo imóvel em mais de uma imobiliária pode fazer com que os corretores sejam mais compromissados e se esforcem mais para alugá-lo rapidamente, a fim de embolsar a comissão.

Contudo, o tiro pode sair pela culatra. Um imóvel anunciado em mais de uma ou duas imobiliárias pode passar a impressão de estar “encalhado” e de que o proprietário já está desesperado para locá-lo de qualquer maneira. “O inquilino em potencial pode achar que o imóvel tem algum problema”, diz Nelson Parisi, da Rede Secovi.

7. Ausência de armários e presença de mobília

Armários são grandes atrativos dos imóveis residenciais para locação, e a ausência desses móveis, especialmente na cozinha, pode dificultar para o proprietário encontrar um inquilino. “Pessoas mais velhas, que já vivem de aluguel há muito tempo, podem até ter seus próprios armários e até preferir imóveis sem esses móveis. Mas os mais jovens normalmente preferem apartamentos com armários”, explica Régis Scalari.

Apartamentos totalmente mobiliados também podem espantar inquilinos. Normalmente, explica o diretor de locações da Guarida, esses imóveis atraem um público mais jovem, que está começando a vida, como universitários ou pessoas que acabaram de se formar e conseguir o primeiro emprego. Pessoas um pouco mais velhas, com mais renda, estabilidade e desejosas de construir um lar provavelmente preferirão imóveis sem mobília.

Aluguel será abatido do IR

O Dia, 11/jul

Despesas com aluguel e financiamento da casa própria podem ser deduzidas do Imposto de Renda. Ontem a proposta foi aprovada pela Comissão de Assuntos Sociais do Senado. Agora segue outras comissões. O valor máximo de dedução será de R$ 20 mil ao ano.

Seguro-fiança vira praxe

Folha de São Paulo, Ana Krepp, 04/nov

Por exigência das imobiliárias e dos proprietários, escapar do seguro-fiança está cada vez mais difícil para quem quer alugar um imóvel.

A modalidade de garantia se tornou a preferida pelos locadores em razão da rapidez do pagamento em caso de inadimplência. No entanto, acaba pesando no bolso do inquilino, pois torna as prestações mais caras. O seguro-fiança custa o equivalente a um aluguel e meio a cada ano.

Em um contrato de R$ 1.500 mensais, por exemplo, somado o valor do seguro diluído em 12 meses, o inquilino paga R$ 1.687,50.

Contratos garantidos por fiador estão raros, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

"As pessoas mudam muito de cidade, não têm mais amigos para servir de fiador. E a modalidade é arriscada", diz Bushatsky. Quando há inadimplência, costuma ser mais demorado para o proprietário receber o dinheiro.

A exigência das imobiliárias para que o fiador tenha ao menos dois imóveis na mesma cidade da propriedade a locar dificulta o trâmite.

"Meu pai tem casa no Rio Grande do Sul e tive de pedir ao pai de um ex-namorado para ser fiador", diz Carolina Ribeiro, 27, administradora.

A terceira modalidade de garantia, a caução, que exige três aluguéis antecipados como garantia, tem hoje aceitação de praticamente zero.

"Só há contratos antigos nesse modelo", diz Roseli Hernandes, da Lello Imóveis.

Há uma quarta modalidade de garantia, em teste há dois anos pela Caixa Econômica Federal. É o Cartão Aluguel, que dá aos proprietários as mesmas garantias do seguro-fiança, e ao inquilino, a vantagem de pagar apenas a anuidade de um cartão.

Se houver inadimplência, no entanto, o locatário tem de pagar juros semelhantes aos de um cartão de crédito.

Índice de inflação que reajusta o aluguel fica estável em outubro

O Globo Online, 30/out

IGP-M desacelera no mês, apresentando variação de apenas 0,02%

O índice de inflação usado para reajustar o aluguel - Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) - permaneceu estável em outubro, com variação de apenas 0,02% no mês, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV), nesta terça-feira. Em setembro os preços medidos pelo índice haviam subido 0,97%. Mas nos últimos 12 meses, o IGP-M acumula alta de 7,52%; no ano, de 7,12%.

A inflação de outubro ficou abaixo das expectativas do mercado financeiro. Segundo mediana de 25 projeções coletadas pela agência de notícias Reuters, os analistas dos bancos projetavam alta de 0,10%. As contas variaram entre 0,01% e 0,23% de alta.

Os preços do atacado - medidos dentro do IGP-M pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que responde por 60% do índice geral - teve baixa de 0,20%, enquanto os preços do varejo - pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e com peso de 30% - avançou 0,58%.

Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com peso de 10% no índice geral, registrou elevação de 0,24%.

O IGP-M calcula as variações de preços no período entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Uma cidade em transformação

 

O Globo, Projetos de Marketing, 30/set

Uma grande onda de lançamentos imobiliários vai movimentar o último trimestre no Rio de Janeiro. São imóveis em diferentes bairros, residenciais e comerciais. A região do Recreio dos Bandeirantes e do Porto, no Centro, se destacam. Mas há empreendimentos anunciados para toda a cidade. Segundo a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), serão 20 mil unidades lançadas em 2012, das quais nove mil no último trimestre.

 

A procura também está grande. A tendência à estabilização nos preços do metro quadrado e a redução das taxas de juros e da poupança constituem uma excelente oportunidade, seja para realizar o sonho da casa própria, seja para assegurar uma renda futura com aluguel.

Dependendo do bairro e do tipo de empreendimento, os contratos de locação estão variando a taxas médias de 0,5% ao mês sobre o valor total do imóvel, ou de 0,7%, para comerciais. No caso de lojas e salas, há casos que chegam a 1,2% ao mês, o que significa, em um ano, mais de 12% de retorno. Como os financiamentos de imóveis estão sendo facilitados e negociados a custos menores, os ganhos ficam ainda mais atraentes.

Preço do imóvel sobe 1% pelo 3º mês seguido

O Estado de São Paulo, Márcia De Chiara, 05/set

Os preços dos imóveis prontos, novos e usados, dão sinais de acomodação. Depois da euforia registrada no ano passado, os preços em agosto do metro quadrado dos imóveis em seis capitais e no Distrito Federal subiram 1%, pelo terceiro mês seguido, segundo o índice FipeZap. O indicador levanta os preços dos imóveis anunciados na internet.

Das sete praças pesquisadas em agosto, em quatro delas houve desaceleração ou recuo nos preços na comparação com o mês anterior. O preço do m² em Belo Horizonte teve variação negativa de 0,2% em agosto ante julho. Em Salvador (1,1%), Fortaleza (1,4%) e Recife (0,2%). Os resultados de agosto foram ainda positivos, mas bem menores na comparação com os de julho. Em São Paulo e no Rio, os preços em agosto subiram 1,4% e 1,2%, respectivamente, variações positivas, porém inferiores à média mensal em quase dois anos, que é de 1,7%.

 

Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice e economista, observa que o indicador mensal está na casa de 1% porque os preços dos imóveis localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro subiram e essas praças são as que mais pesam no índice geral. Além disso, como nos últimos meses muitas construtoras reduziram o volume de lançamentos de imóveis novos para se adequar à nova realidade de mercado, esse movimento deu uma certa resistência aos preços de imóveis prontos, usados ou novos, nas principais praças do País.
 

Zylberstajn ressalta que o momento de euforia dos preços, provocada em boa parte pela maior oferta de crédito, ficou para trás. No ano passado, por exemplo, diz o economista, a valorização média dos preços do m² oscilava entre 2% e 3% e agora é de 1%.
 

Outra comparação que reforça a tese de que os preços do m² estão perdendo o fôlego é o fato de que os valores pedidos registraram variação inferior à inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no mês passado. O IPCA para agosto esperado pelo mercado é de 0,38%. Em Belo Horizonte, a queda foi de 0,2%. No Recife e no Distrito Federal houve alta de 0,2% nos preços do m² no mês passado.
 

Termômetro

O coordenador do índice pondera que, como hoje o mercado imobiliário passa por um momento de transição, a variação média dos preços nas sete regiões pesquisadas não é um bom termômetro. "O comportamento dos preços entre as praças é muito diferente." Isto é, enquanto os preços caem em Belo Horizonte, eles sobem, porém em ritmo bem mais moderado, no Rio e em São Paulo. Zylberstajn acredita que, daqui para a frente, o comportamento dos preços dos imóveis será muito influenciado por fatores regionais, típicos de cada bairro, do que por fatores macroeconômicos, como juros e crédito.

O fim da euforia de preços dos imóveis também fica claro quando se avalia o comportamento do m² no ano e em 12 meses. De janeiro a agosto deste ano, o preço médio do m² subiu quase 10%. Em igual período de 2011, a variação era quase o dobro, de 19%.

Movimento semelhante é observado na comparação em 12 meses. Entre julho do ano passado e agosto deste ano, os preços médios nas sete regiões pesquisadas subiram 16,3%.

A variação registrada nas mesmas bases de comparação em 2011 havia sido de 29,7%. A desaceleração dos preços é nítida no Rio. Em 12 meses até agosto de 2011, a alta tinha sido de 42,2%. Agora é de 18,4%.

Bradesco tira projetos de incorporação do papel

Brasil Econômico, 04/set

Empresa, criada no final do ano passado, já tem empreendimentos alugados e agora estuda a criação de fundos

Juros baixos e a carência de salas comerciais em determinadas regiões do país são os alicerces da Bradesco Seguros e Previdência na sua investida na área de incorporação, que teve início no final do ano passado com a criação da subsidiária BSP Empreendimentos Imobiliários, que é responsável pela gestão dos 827 imóveis do grupo. A idiea é obter o maior retorno possível de imóveis que localizados em áreas nobres.

De acordo com presidente da empresa, Samuel Monteiro, os 827 imóveis hoje pertencentes ao Bradesco possuem um valor de custo de R$ 1,3 bilhão, "mas o valor de mercado é muito maior". A projeção é que a incorporação de 100 deles, que estão localizados em São Paulo e Rio, eleve o valor para ao menos R$ 6 bilhões.

Esse processo já teve início e tem deixado os executivos do grupo satisfeitos. A BSP escolheu três agências que estão alocadas em áreas próprias e nesses locais irá erguer empreendimentos comerciais. Monteiro afirmou que nesses primeiros projetos todas as unidades já estão locadas. "O mercado imobiliário no Brasil ainda tem um campo imenso para crescer. Tem muita demanda nas grandes nas capitais."

Um deles é o Projeto AlphaVille, em Barueri (Grande São Paulo), com 32 mil m² de área bruta locável (ABL) e que será ocupado por lojas e escritórios, além da agência do Bradesco, que fica temporariamente instalada em um outro local até a obra ficar pronta. O mesmo irá ocorrer com o local onde está a agência do Bradesco na Visconde de Pirajá, no bairro carioca de Ipanema. O empreendimento terá 4 mil m² de ABL. Ambos já estão com as unidades alugadas. O terceiro projeto será na Consolação, em São Paulo - a área a ser locada não foi informada.

Os próximos projetos serão em Porto Alegre (RS) e Salvador (BA), além do retrofit (modernização) de um prédio de dez andares na Pio X, no centro do Rio de Janeiro.

A BSP irá atender a diversos negócios do grupo Bradesco. Segundo Monteiro, além do melhor aproveitamento das áreas, os recursos da seguradora poderão ser investidos nesses projetos como uma opção a investimentos de longo prazo. Além disso, estuda-se ainda fazer fundos imobiliários em que investirão nesses empreendimentos, tendo como retorno a renda dos aluguéis, que a BSP estima que possa alcançar 10% mais variação do IGP-M. Nesse caso, as cotas seriam oferecidas a investidores e clientes do banco.

Parcerias

O presidente da seguradora, Marco Antonio Rossi, afirmou que a motivação para a criação da empresa foi a captura de oportunidades. "Vamos transformar esses terrenos para agregar valor ao acionista", disse durante encontro com investidores e analistas na capital paulista, na semana passada.

O negócio também já despertou o interesse de empresas que estão interessadas em parcerias. "Já fomos procurados por redes de hotéis, redes e varejo e universidades estrangeiras, mas tudo está só em estudo", garantiu Monteiro.

A empresa tem hoje 20 funcionários e terceiriza parte dos serviços, como a construção. No primeiro semestre, o lucro foi de R$ 160 milhões.

O analista da CGD Securities Flavio Conde, avalia como positiva a iniciativa da seguradora, porque amplia o número de áreas disponíveis para empreendimentos. "Um investimento desses não faz cócegas no resultado da empresa controladora em termos de custos e para o mercado é positivo porque são áreas que antes não estavam disponíveis para projetos."

Os 10 bairros onde o aluguel mais subiu no Rio de Janeiro.

1. Centro

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: 85,1%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 29,43

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 15,90

Motivações da valorização: Segundo Leonardo Schneider, o Centro era uma região preterida pela população, mas voltou a ser procurada depois do início de alguns projetos de revitalização. "Com toda a movimentação na região e com o projeto Porto Maravilha (de revitalização da área portuária) o Centro volta a ser procurado. E também, com as complicações no trânsito, as pessoas estão buscando moradias na região para facilitar o acesso ao trabalho", comenta.

2. Méier

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: 42,1%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 16,47

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 11,59

Motivações da valorização: Segundo Schneider, a zona norte no geral e o bairro do Méier em particular foram bastante beneficiados pela política de pacificação das favelas. Agora é mais seguro morar na região. "O bairro está sendo revitalizado e tem recebido diversos empreendimentos imobiliários. Hoje há uma quantidade considerável de imóveis", diz. Ele também conta que o aumento da renda da população tem pressionado o crescimento da procura por aluguéis no tradicional bairro da Zona Norte carioca. "O Méier é uma boa alternativa para quem ainda não consegue morar nas regiões mais nobres por ter um bom custo-benefício", explica.

3. Vila Isabel

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: 28,4%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 21,87

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 17,04

Motivações da valorização: Conforme explica o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio, o endereço da boemia na Zona Norte do Rio era muito traumatizado pelo tráfico de drogas no Morro dos Macacos. Com a pacificação da comunidade, o bairro de Noel Rosa voltou a ser valorizado. "É uma região muito próxima à Tijuca, muito bem localizada. Antes da pacificação, o valor do metro quadrado era baixo, e o bairro vivia em um completo abandono em matéria de investimentos imobiliários. Mas agora Vila Isabel vem sendo revitalizada", diz Schneider.

4. Jacarepaguá

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: +21,9%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 17,63

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 14,47

Motivações da alta: O bairro de Jacarepaguá, segundo Leonardo Schneider, tem alguns dos mesmos atributos que a Barra da Tijuca, mas é mais econômico. "Jacarepaguá fica na mesma reta que a Barra da Tijuca, mantém os padrões de empreendimentos da Barra, mas é uma opção com preços mais baixos", diz. Ele também acrescenta que a região está aquecida por causa de projetos da Copa do Mundo e das Olimpíadas que estão sendo realizadas na Zona Oeste da cidade.

5. Lagoa

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: +19,7%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 53,74

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 44,90

Motivações da valorização: "A Lagoa é um bairro muito central do Rio e tem um belo visual e alta qualidade de vida", explica Leonardo Schneider. Ele atribui a valorização do bairro de alto padrão da Zona Sul carioca ao fato de a região ser tão agradável quanto Leblon e Ipanema e ainda assim ter valores de aluguéis mais baixos.

6. Tijuca

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: +18,9%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 25,37

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 21,34

Motivações da valorização: A Tijuca, assim como os outros bairros da Zona Norte nesta lista, é outro caso de região beneficiada pela instalação das UPPs (Unidades de Polícia Pacificadora) nas favelas do bairro. "A Tijuca é cercada por morros e comunidades. Com a pacificação, o bairro ficou mais valorizado. É um bairro muito tradicional da cidade e tem as vantagens de ter bastante opção de comércio e acesso ao metrô", explica o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio.

7. Barra da Tijuca

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: +18,8%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 35,04

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 29,50

Motivações da alta: A valorização dos aluguéis na Barra da Tijuca pode ser explicada sobretudo pelo fato de o bairro da Zona Oeste ser um dos mais contemplados pelos investimentos relacionados à Copa do Mundo e às Olimpíadas, segundo Leonardo Schneider. "Diversos projetos estão previstos para o bairro, como os projetos de transporte. É o caso da nova linha do metrô, que ligará a Barra à Zona Sul da cidade, e alguns outros projetos que já chegaram, como o BRT, linha expressa de ônibus já em funcionamento que liga a Barra ao bairro de Santa Cruz. A região vive uma pujança econômica muito grande", comenta.

8. Gávea

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: +18%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 49,88

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 42,27

Motivações da alta: De acordo com Leonardo Schneider, o bairro de alto padrão da Zona Sul é bem localizado, e agrada por ter opções de comércio e um shopping center. "É um bairro que também tem muitos artistas e formadores de opinião. Tudo isso acaba gerando maior procura pelo bairro e o torna uma alternativa à região do Leblon", afirma.

9. Leblon

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: 17,3%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 61,39

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 52,33

Motivações da valorização: De acordo com os dados do Secovi, o bairro da Zona Sul teve o maior preço médio do metro quadrado do aluguel em julho. Para Scheneider, a valorização do Leblon está muito associada a uma questão de status do bairro. "O preço do metro quadrado no bairro é muito alto, hoje é o carro-chefe do Rio de Janeiro. Todo mundo que tem dinheiro quer morar no Leblon. O bairro tem bons restaurantes, praia, segurança, opções de lazer e morar lá é uma questão de glamour", avalia.

10. Ipanema

Variação do preço do m² entre julho de 2011 e julho de 2012: 16,3%

Preço médio do metro quadrado em julho de 2012: R$ 60,57

Preço médio do metro quadrado em julho de 2011: R$ 52,33

Motivações da valorização: Assim como Leblon, a vizinha Ipanema é um bairro mais voltado a pessoas com um padrão de renda mais elevado, segundo Schneider. "Ipanema é um bairro com comércio, muito tradicional, voltado a um público mais despojado, e muitos estrangeiros têm buscado locações no bairro, o que contribui para a valorização dos aluguéis", justifica o vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi Rio.

 

Exame online, 09/ago

Secovi Rio: urbanização deve ser prioridade

O próximo prefeito do Rio de Janeiro deve focar na urbanização de áreas na periferia. A afirmação é do presidente do Sindicato da Habitação do Estado do Rio de Janeiro (Secovi Rio), Pedro José Wähmann, que, em visita ao Jornal do Commercio, falou a respeito do caderno de intenções do segmento imobiliário elaborado pela organização e entregue aos candidatos a prefeito. Segundo ele, a urbanização dessas regiões e posterior integração ao restante da cidade por meio da rede de transporte público cria oportunidades para o setor imobiliário.

"Há regiões no Rio com potencial para gerar habitações de nível adequado para populações de rendas mais baixas, para famílias das classes C, D e E", afirmou o executivo, citando bairros no entorno da Avenida Brasil que já estariam bem integrados ao sistema de transporte. "Precisa-se cuidar da urbanização dessas áreas para estimular a chegada de novos empreendimentos de qualidade."

Segundo o presidente, o objetivo do sindicato ao entregar os documentos aos candidatos é manter aberta a linha de comunicação com a Prefeitura. Além do estímulo à urbanização de áreas degradadas, o executivo cita como prioridade a preservação do parque histórico do Rio e reformas nas legislações para o setor imobiliário, reduzindo impostos no nível municipal.

Além da área no entorno da Avenida Brasil, Wähmann aponta a Zona Portuária como um local onde habitações teriam boa receptividade. O executivo argumenta que o Centro é um dos poucos no mundo sem área habitacional de tamanho correspondente ao seu número de trabalhadores. "Na área de revitalização do porto, a parte que for reservada para habitação terá uma aceitação muito grande pelo mercado", avaliou.

Apesar de esperar um movimento de moradores de outras regiões para o Centro, Wähmann não acredita, porém, em especulação imobiliária. "Todos os terrenos já estão mais ou menos comprometidos dentro do Plano Piloto", disse.

O executivo avalia também que o preço dos imóveis no Rio deverá se manter estável, por conta de maior cautela por parte das construtoras e dos compradores. A época de elevação acelerada no preço dos imóveis, de acordo com ele, estaria chegando ao fim.

"O Rio ficou por muito tempo estagnado, sem novos empreendimentos. O que ocorreu nos últimos anos foi uma grande recuperação nos preços", afirmou, descartando a possibilidade de bolha imobiliária.

Outro problema enfrentado pelos cidadãos fluminenses, o atraso na entrega de empreendimentos por parte das construtoras, também estaria perto de ser solucionado. Na opinião de Wähmann, o que houve foi um descompasso entre o número de lançamentos de unidades habitacionais e a capacidade da mão de obra em executar o que foi prometido. De acordo com ele, com a diminuição no ritmo dos lançamentos, a adequação da situação deve se dar em um ano e meio.

 

Jornal do Commercio, 10/ago