Plantas livres ganham espaço

O Globo, Raphaela Ribas, 14/jul

Construtoras investem cada vez mais na flexibilização dos imóveis

Se antes para mudar a planta de um apartamento era preciso enfrentar meses a fio de obras, sujeira e bagunça, agora a tendência é que o morador entre na nova casa com as paredes colocadas onde ele quer. Cada vez mais, o comprador já pode se mudar para um imóvel com tamanho de sala que atenda ao seu estilo de vida, número de quartos adequado ao seu perfil, enfim, pode optar por um projeto quase feito sob medida para ele.

Isso porque as construtoras no Rio estão flexibilizado cada vez mais as plantas para atender seus clientes. E uma coisa puxa a outra. Bom para os moradores, que ganham acesso a uma planta livre para moldar como queiram, e, bom para as construtoras, que conquistam espaço entre os clientes.

Flexibilidade pode encarecer unidade

O presidente da Associação de Dirigentes do Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-Rio), João Paulo Matos, explica que isso evita gastos e desgaste para ambos. Depois da estrutura já ter sido montada, nem sempre é possível fazer mudanças. Caso seja, uma nova obra vai encarecer e até mesmo atrasar a entrega do imóvel.

Na maioria das ofertas de planta livre, diz Matos, não há custos adicionais. Mas o preço final pode aumentar se o cliente optar por materiais específicos e mais caros para o acabamento. Embora boa parte destes empreendimentos sejam voltados para um público de classe de renda alta, a tendência já é marcante também à classe média.

Mário Amorim, diretor da Brasil Brokers no Rio, empresa que faz intermediações de compra e venda de imóveis, afirma que oferecer uma flexibilização na planta é um diferencial que pode ser crucial na concorrência entre construtoras e incorporadoras. E, obviamente, elas estão bem atentas a isso.

Foi exatamente com este olhar que a RCC Empreendimentos decidiu lançar uma planta 100% livre, o edifício "Platinum", no Leblon, de cinco andares, sendo que cada unidade será sustentada apenas por uma coluna.

- São oito plantas sugeridas, mas existe a possibilidade de uma diferenciada, se o cliente quiser - informa Rodrigo Conde Caldas, dono da RCC.

Além da liberdade de decidir como montar o apê, haverá no prédio um sistema de automação, pelo qual será possível comandar a casa de fora, via iPhone ou iPad. Fechar as cortinas, acender a luz, abrir a casa e monitorar alguém que esteja lá dentro são ações que poderão ser vistas via smartphone.

O preço estimado, segundo Caldas, é de R$ 35 mil o metro quadrado - ou ainda R$ 5,2 milhões, considerando-se a área de 150 metros quadrados: 10% a mais, continua ele, sobre o valor de um imóvel que não seja flexível.

Onde uma unidade não é igual à outra

Marcelo Parreira, gerente de desenvolvimento de produto da RJZ Cyrela, pontua que a empresa já vinha percebendo que a cada lançamento aumentava a procura por mudanças personalizadas:

- Não conseguíamos atender a pedidos pontuais, porque existem prazos e estrutura para construir. Se fossemos atender a todos, acabaríamos comprometendo todo o condomínio. Por isso apostamos nas plantas flexíveis.

Outra que aderiu à moda é a Calçada, em todos os prédios podem ser modificados. No "Choice" (Recreio) e no "Illimitato Residenziale" (Freguesia), lançados este ano, por exemplo, os quartos podem ser revertidos, aumentando o tamanho da sala ou a suíte do casal.

Bruno Ghiggino, responsável pelo setor de flexibilização de plantas da Even, explica que, no médio padrão, 50% das plantas da empresa são modificadas e, nas de alto padrão, 80%, a exemplo do condomínio "Royal Blue", na Barra, em que não há uma unidade igual à outra.

- Facilita muito poder mudar, com tudo do jeito que te atende, sem ter que fazer obras depois - avalia o empresário Guilherme da Silva Pereira Filho, que preferiu aumentar a sala e tirar um quarto no seu apê no Edifício "360º On The Park", da RJZ Cyrela, na Barra.

Novos imóveis refletem mudanças sociais

Salas cada vez mais amplas, cozinhas americanas e novos usos para o quarto de empregada são as principais mudanças pedidas por quem compra um imóvel e pode mexer na planta.

Os especialistas explicam que estas solicitações personalizadas são reflexos de mudanças que a sociedade passa.

Hoje, por exemplo, é muito comum as pessoas terem prazer em cozinhar para os amigos e a família nos finais de semana. É um evento íntimo e, com uma ampla sala e uma cozinha sem paredes, é possível que todos interajam durante a preparação da comida.

Para Vicente Giffoni, presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBea), os inúmeros pedidos de ampliação de salas de estar revelam um comportamento social cada vez mais crescente - o de gastar mais tempo em casa e com a família unida.

Outra mudança comum é pedir para diminuir o número de quartos do imóvel.

A razão disto que é que as famílias estão menores e a necessidade de integrar casa e trabalho é cada vez maior, seja construindo um home office ou apenas uma espaço onde possam executar suas atividades profissionais.

O quarto de empregada - tão indispensável em outras décadas - tem sido usado como depósito, ampliação da cozinha e escritório. A tendência, diz Bruno Ghiggino, da Even, é que o cômodo da área de serviço nem exista mais no futuro.

Como no de Nuno Miguel, que comprou a unidade do "Royal Blue", da Even, e transformou o cômodo em um bar que fica de frente para sala.

- Uma planta nos anos 80 tinha divisões muito diferentes. Atualmente, percebe-se uma busca de integração da área social e a planta livre favorece isso - explica Rodrigo Conde Caldas, presidente da RCC.

- Estamos em um momento de transição. As pessoas querem ficar mais em casa, e os novos imóveis atualmente atendem a esta forte tendência de unir residência, trabalho e interação - afirma Giffoni.

Na Calçada Construtora e na RJZ Cyrela, os pedidos de mudança de planta seguem a tendência do mercado e são focados, em geral, para a ampliação de salas ou para fazer cozinhas americanas.

- As famílias voltam a se reunir. Com uma cozinha aberta para a sala, as pessoas acabam passando mais tempo juntas. No que se refere aos quartos, é muito comum criar um cantinho voltado para o trabalho - afirma Marcelo Parreira, gerente de produto da RJZ Cyrela.

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Como utilizar o FGTS para moradia?

Para utilizar os recursos da conta vinculada do FGTS na aquisição de moradia própria o proponente deve atender aos seguintes pré-requisitos:

- Contar com o mínimo de três anos, considerando todos os períodos de trabalho, sob o regime do FGTS;
- Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, concedido no âmbito do SFH, em qualquer parte do Território Nacional.
- Não ser proprietário, promitente comprador, cessionário ou usufrutuário de imóvel residencial concluído ou em construção localizado:
- No município onde exerce sua ocupação principal;
- Na região metropolitana na qual se situe o município onde exerce sua ocupação principal;
- Nos municípios limítrofes daquele onde exerce sua ocupação principal;
- No atual município de residência;
- No município onde pretende adquirir com o uso do FGTS.

Valor do Imóvel

O valor do imóvel não pde ultrapassar o valor limite de avaliação estabelecido para o âmbito do SFH.

Valor do FGTS

Saldo disponível nas contas vinculadas do trabalhador, desde que o valor do FGTS, acrescido da parcela financiada, quando houver, não exceda ao menor dos seguintes valores:

a) Limite máximo do valor de avaliação do imóvel estabelecido para as operações no SFH; ou

b) Da avaliação feita pelo agente financeiro; ou

c) De compra e venda.

Interstício mínimo entre utilizações:

Para utilização do FGTS na modalidade de aquisição, o imóvel transacionado não pode ter sido objeto de utilização do FGTS há menos de 03 anos.

Proprietário de fração de imóvel residencial quitado ou financiado, concluído ou em construção:

Pode utilizar o FGTS para adquirir outro imóvel no caso da propriedade da fração ideal ser igual ou inferior a 40% do total do imóvel.

Compra de fração remanescente de imóvel residencial quitado ou financiado, pelo proprietário de fração do mesmo imóvel:

Pode ser utilizado o FGTS para compra da fração remanescente, desde que o adquirente figure na escritura aquisitiva do imóvel ou contrato de financiamento como co-proprietário. Neste caso particular, a detenção de fração ideal pode ultrapassar os 40%.

Proprietário de lotes ou terrenos:

Pode utilizar o FGTS se comprovada a inexistência de edificação, através da apresentação do carnê do Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU e matrícula atualizada do imóvel.

Proprietário de imóvel residencial recebido por doação ou herança:

Se o imóvel recebido por doação ou herança estiver gravado com cláusula de usufruto vitalício em favor de terceiros, o seu proprietário pode adquirir outro imóvel com recursos do FGTS.

Construção:

Caso haja um financiamento concedido dentro ou fora do SFH ou de autofinanciamento contratado junto a Cooperativa Habitacional, Companhia de Habitação, Administradora de Consórcio de Imóveis ou por contrato de empreitada, o FGTS pode ser utilizado. O construtor deverá apresentar cronograma de obra.

Aquisição e construção de imóvel misto, destinado à residência e instalação de atividades comerciais:

A utilização de recursos do FGTS na aquisição de imóvel misto é restrita à fração correspondente à unidade residencial.

Localização do imóvel:

- No município onde os adquirentes exerçam a sua ocupação principal ou em município limítrofe ou integrante da região metropolitana; 
- No município em que os adquirentes já residam há pelo menos 1 ano, comprovados por, no mínimo, 2 documentos simultâneos, tais como contrato de aluguel, contas de água, luz, telefone ou gás, recibos de condomínio ou declaração do empregador ou de instituição bancária. 
O atendimento dos requisitos é exigido, também, em relação ao co-adquirente, exceto ao cônjuge.

Cônjuges ou companheiros (as), independentemente do regime de casamento:

Pode ser utilizado o FGTS, desde que o cônjuge ou companheiro (a) que não é o adquirente principal compareça no contrato como co-adquirente.

Dicas na hora de comprar um imóvel

LANÇAMENTO

Avalie tudo, desde as obras de outros imóveis da construtora, até a marca dos materiais e equipamentos a serem utilizados.

Informe-se sobre o regime de construção. Se for empreitada, o preço é fechado, mas sujeito a reajustes; se for por administração, o valor efetivo será repassado aos adquirentes com um valor a título desta taxa.

Anote os dados de entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento.

Cheque se o projeto de incorporação foi aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

USADO

Quanto mais velho, mais barato será o imóvel.

Observe o estado de conservação e calcule o custo da reforma.

Verifique a Certidão Vintenária, matrícula do imóvel, Habite-se e certidão de tributos imobiliários.

Pesquise o passado do imóvel nos cartórios de Registros de Imóveis e na prefeitura.

Saiba o que observar ao comprar um imóvel usado

Avalie a construção do empreendimento, ou seja, se há rachaduras ou infiltrações; verifique também a vizinhança e os meios transporte.

Ao procurar um imóvel usado, é comum ter aquelas famosas dúvidas: onde comprar? Será que vale a pena investir em um apartamento antigo? Para não ficar perdido, é preciso estar atento a fatores capazes de influenciar a avaliação da casa. Confira as dicas que o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RJ) e imobiliárias de São Paulo, listaram para o cliente não ter dores de cabeça futuras na hora de adquirir um novo bem.

1 – Verifique a localização, a vizinhança e os meios de transporte. Os serviços públicos e o comércio, como padaria, hospitais e bancos, também são pontos importantes a serem observados. Feiras e casas noturnas podem atrapalhar.

2 – Avalie a construção do prédio, ou seja, se há rachaduras ou infiltrações. Observe como é feita a limpeza e a manutenção das áreas comuns.

3 – Tenha atenção quanto à saúde financeira do condomínio para evitar surpresas com cotas extras, inadimplência e obras. Um dado interessante a ser observado é se o prédio está passando por alguma reforma. Caso esteja, procure saber por quanto tempo.

4 – No Rio, a posição dos imóveis voltados para o sol da tarde é um fator de desvalorização, devido ao intenso calor que passa para os cômodos. Como peso positivo na avaliação está a iluminação e ventilação direta dos banheiros. Faça visitas em horários diferentes ao imóvel para observar o comportamento da luz solar e como é o fluxo de veículos na rua em frente.

5 – Observe o piso e as portas: se houver acúmulo de pó, principalmente de madeira, é indício de cupim. Algumas regiões são mais afetadas pelo problema, portanto, é importante que seja feita uma dedetização periódica.

Condomínio deveria ser cobrado pelo número de pessoas em cada imóvel, diz especialista

EXTRA

Publicado: 9/07/13 - 11h41

Decisão em Minas considerou legítima ação que pedia igualdade, mesmo entre apartamentos de tamanhos diferentes

RIO — Uma decisão da Justiça de Minas Gerais — que considerou legítima uma ação que pedia igualdade na cobrança de taxas de condomínio, mesmo entre apartamentos de tamanhos diferentes — trouxe à tona a discussão sobre a cobrança feita por fração ideal na última semana. O Código Civil determina que a fração ideal, calculada a partir da metragem do imóvel, deve ser usada para o pagamento da cota, a menos que a convenção de condomínio determine outro critério. Para alguns, ela pode não ser a forma mais justa. Alexandre Corrêa, vice-presidente de Assuntos Condominiais do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), o cálculo deveria ser feito pelo número de pessoas em cada unidade.

— Se mora mais gente, usam-se mais a piscina, a sauna, a água. Mas esse critério é muito difícil, porque (o número) pode variar de um dia para o outro. Hoje tem dez pessoas, amanhã, duas — explica.

Para Corrêa, no entanto, a decisão de Minas Gerais não deve abrir precedentes para outros condomínios do Rio:

— O enriquecimento sem causa, que é pagar menos do que você usa, é proibido. A lei é muito clara em determinar a forma de rateio. Para romper essa barreira legal, tem que ter uma prova muito consistente. Cada caso é um caso, por isso acredito que não abra precedentes. É muito pouco provável.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) decidiu que a fração ideal não deve ser a base para a divisão da taxa de condomínio num edifício de Belo Horizonte. Os moradores da cobertura — autores da ação —, cuja cota era 131% mais alta do que a dos demais, solicitavam pagar quantia igual à de outros condôminos. Como a taxa é composta, em sua maior parte, pelas despesas com pessoal e área comum, o advogado, Kênio Souza Pereira, entrou com uma ação contra o condomínio: “O tamanho dos apartamentos não acarreta maior uso da área comum”, justificou Kênio.