FINANCIAMENTO COM FGTS - O QUE MUDOU? COMO UTILIZA-LO?

30/09/2013 - 16h15

Folha de São Paulo

Visando estimular a economia e, principalmente, o setor de construção civil, o governo vai elevar de R$ 500 mil para R$ 750 mil o valor máximo dos imóveis que o trabalhador pode comprar utilizando seu saldo do FGTS, tanto à vista como financiado dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que tem juros menores.

A medida inicialmente vai valer para alguns Estados, como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e o Distrito Federal. Nos outros Estados, o valor máximo passará para R$ 650 mil.

Com novo teto do FGTS, cliente deve ficar atento a aumento no valor do imóvel

A diferença no preço teto, segundo Julio Carneiro, chefe adjunto do departamento de regulação do sistema financeiro do Banco Central, existe porque nos Estados destacados o preço dos imóveis está mais alto.

Significa que os imóveis pagos com o FGTS, de maneira geral, devem ter o mesmo padrão em todo país.

"Houve um crescimento maior no preço dos imóveis nessas cidades, os custos estão maiores", disse.

A decisão e o anúncio foram feitos nesta segunda-feira (30) em reunião do CMN (Conselho Monetário Nacional) e vinha sendo reivindicada por construtoras há mais de dois anos.

A alteração deve ser publicada amanhã, mesmo dia em que passa a valer a nova regra.

A última atualização do valor foi autorizada pelo governo em 2009, quando o teto passou de R$ 350 mil para R$ 500 mil.

"A decisão foi tomada porque consideramos esse o melhor momento. Esse limite está em vigor desde 2009 e nesse período teve alteração em alguns índices, como inflação e índice da construção civil", disse Julio Carneiro.

Ele informou também que não há, no momento, discussão para que a regra possa ser estendida às pessoas que compraram seus imóveis antes da aplicação da medida.

"O Ministério do Trabalho é o órgão curador do Fundo, eu não posso interpretar aqui como FGTS vai entender [a mudança de regras]", disse.

Julio Carneiro disse também que o governo não acredita que a medida vá causar uma aceleração no preço dos imóveis.

"Esse mercado acelerou muito rápido, mas agora cresce a um ritmo condizente com a economia. Acreditamos que não vai dar um boom, nem uma restrição. Vai manter a trajetória que está seguindo", explicou.

REGRAS

O FGTS só pode ser usado na compra de moradia na cidade ou região metropolitana onde o comprador já resida ou exerça a principal atividade profissional.

Outra regra importante é que a pessoa não pode ter outro financiamento imobiliário pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) no país, nem ser proprietário de imóvel na mesma cidade ou região metropolitana (se houver).

Além disso, o comprador precisa estar há mais de três anos sob o regime do FGTS --consecutivos ou não-- e o imóvel não pode ter sido objeto de aquisição com o fundo há menos de três anos.

Ampliação no crédito imobiliário com FGTS - Governo eleva para R$ 750 mil

Extra, Lara Mizoguchi, 01/out

Os interessados em financiar a casa própria dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ou seja, utilizando recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), com juros mais baixos, poderão adquirir moradias mais caras. 

Ontem, o Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou o valor máximo de avaliação do imóvel de R$ 500 mil para R$ 750 mil, no São Paulo, no Rio, em Minas Gerais e no Distrito Federal. 

Nos outros estados, o limite passará para R$ 650 mil. Segundo a Caixa Econômica Federal, a mudança não será imediata, pois dependerá de uma regulamentação, ainda sem prazo para acontecer.

De acordo com João Paulo Matos, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ), a solicitação para que o valor do imóvel fosse aumentado é antiga:

- Há mais de um ano, solicitamos o aumento do teto para R$ 750 mil. Nós acreditamos que o ponto positivo é o aumento da demanda. Existe uma série de compradores que não compra imóveis porque não pode usar o FGTS. Além disso, os imóveis com preços inferiores a R$ 500 mil são minoria para a classe média. Na hora em que a gente tem um aumento do teto do FGTS, cresce o leque de opções para os compradores.

Caixa reduz juro para imóvel com FGTS

O Globo, Geralda Doca, 02/out

Os futuros mutuários da casa própria enquadrados no novo teto de financiamento com recursos do FGTS (de até R$ 750 mil, no caso do Rio de Janeiro) terão redução na taxa de juros de até 0,55 ponto percentual ao ano, se o contrato for feito com Caixa, além de poderem usar o Fundo para abater parte da dívida. A Caixa reduziu os juros porque, agora, esses financiamentos passarão para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que oferece taxas mais baixas para o mutuário. Até segunda-feira, o valor teto do imóvel para uso do Fundo e enquadramento no SFH era de R$ 500 mil.

Com isso, a taxa cai de 8,6% ao ano para 8,3% para quem tem relacionamento com o banco. Para quem não é cliente, o percentual passa de 9,4% para 8,85% nos novos financiamentos.

Na resolução que estabeleceu o novo teto para financiamentos com recursos do FGTS, o Banco Central (BC) tornou mais rígida a avaliação de risco no crédito imobiliário e determinou que todos os bancos consultem seu banco de dados para checar a renda disponível do cliente ao longo do tempo, se ele tem outros empréstimos com outras instituições, levando-se em conta a necessidade de garantir uma renda mínima para sobreviver.

Segundo o diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende, os grandes bancos já adotam critérios rígidos de análise de risco nos empréstimos habitacionais, mas a norma do BC tem a finalidade de padronizar o sistema, de modo a evitar o surgimento de bolhas. O crédito imobiliário é a modalidade que mais cresce no país.

Rezende disse que a Caixa fará ajuste nas taxas nos financiamentos de imóveis, independentemente da tendência de alta da taxa básica de juros (Selic). Segundo ele, a expectativa é que haja maior procura por parte das famílias de classe média para financiar imóveis acima de R$ 500 mil, diante da possibilidade de sacar os recursos do FGTS para dar como entrada nos financiamentos de imóveis avaliados em até R$ 750 mil.

Segundo a Caixa, dos R$ 46 bilhões aplicados pelo banco até setembro, os contratos com imóveis acima de R$ 500 mil representam apenas 7,3% do volume de recursos e 4,2% em termos de quantidade.

- Não é uma quantidade relevante, mas também não é desprezível - destacou Rezende.

Ele avalia também que a medida vai resultar em aumento nos saques do FGTS. Embora esses correntistas representem apenas 0,8% do total de contas vinculadas ao Fundo, são donos dos maiores saldos. No entanto, existem travas para sacar o dinheiro do Fundo, como não ter outro imóvel, por exemplo.

Na resolução, o BC também fixou em 60% o limite de financiamento na modalidade de crédito chamado home equity, quando o correntista pega um financiamento e dá o imóvel já quitado como garantia. Os bancos vinham concedendo até 70%.

- Está claro que o BC está monitorando o mercado de crédito imobiliário - disse José Pereira, especialista do setor e diretor da Nova Sec.

Como utilizar o FGTS para moradia?

Para utilizar os recursos da conta vinculada do FGTS na aquisição de moradia própria o proponente deve atender aos seguintes pré-requisitos:

- Contar com o mínimo de três anos, considerando todos os períodos de trabalho, sob o regime do FGTS;
- Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, concedido no âmbito do SFH, em qualquer parte do Território Nacional.
- Não ser proprietário, promitente comprador, cessionário ou usufrutuário de imóvel residencial concluído ou em construção localizado:
- No município onde exerce sua ocupação principal;
- Na região metropolitana na qual se situe o município onde exerce sua ocupação principal;
- Nos municípios limítrofes daquele onde exerce sua ocupação principal;
- No atual município de residência;
- No município onde pretende adquirir com o uso do FGTS.

Valor do Imóvel

O valor do imóvel não pde ultrapassar o valor limite de avaliação estabelecido para o âmbito do SFH.

Valor do FGTS

Saldo disponível nas contas vinculadas do trabalhador, desde que o valor do FGTS, acrescido da parcela financiada, quando houver, não exceda ao menor dos seguintes valores:

a) Limite máximo do valor de avaliação do imóvel estabelecido para as operações no SFH; ou

b) Da avaliação feita pelo agente financeiro; ou

c) De compra e venda.

Interstício mínimo entre utilizações:

Para utilização do FGTS na modalidade de aquisição, o imóvel transacionado não pode ter sido objeto de utilização do FGTS há menos de 03 anos.

Proprietário de fração de imóvel residencial quitado ou financiado, concluído ou em construção:

Pode utilizar o FGTS para adquirir outro imóvel no caso da propriedade da fração ideal ser igual ou inferior a 40% do total do imóvel.

Compra de fração remanescente de imóvel residencial quitado ou financiado, pelo proprietário de fração do mesmo imóvel:

Pode ser utilizado o FGTS para compra da fração remanescente, desde que o adquirente figure na escritura aquisitiva do imóvel ou contrato de financiamento como co-proprietário. Neste caso particular, a detenção de fração ideal pode ultrapassar os 40%.

Proprietário de lotes ou terrenos:

Pode utilizar o FGTS se comprovada a inexistência de edificação, através da apresentação do carnê do Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU e matrícula atualizada do imóvel.

Proprietário de imóvel residencial recebido por doação ou herança:

Se o imóvel recebido por doação ou herança estiver gravado com cláusula de usufruto vitalício em favor de terceiros, o seu proprietário pode adquirir outro imóvel com recursos do FGTS.

Construção:

Caso haja um financiamento concedido dentro ou fora do SFH ou de autofinanciamento contratado junto a Cooperativa Habitacional, Companhia de Habitação, Administradora de Consórcio de Imóveis ou por contrato de empreitada, o FGTS pode ser utilizado. O construtor deverá apresentar cronograma de obra.

Aquisição e construção de imóvel misto, destinado à residência e instalação de atividades comerciais:

A utilização de recursos do FGTS na aquisição de imóvel misto é restrita à fração correspondente à unidade residencial.

Localização do imóvel:

- No município onde os adquirentes exerçam a sua ocupação principal ou em município limítrofe ou integrante da região metropolitana; 
- No município em que os adquirentes já residam há pelo menos 1 ano, comprovados por, no mínimo, 2 documentos simultâneos, tais como contrato de aluguel, contas de água, luz, telefone ou gás, recibos de condomínio ou declaração do empregador ou de instituição bancária. 
O atendimento dos requisitos é exigido, também, em relação ao co-adquirente, exceto ao cônjuge.

Cônjuges ou companheiros (as), independentemente do regime de casamento:

Pode ser utilizado o FGTS, desde que o cônjuge ou companheiro (a) que não é o adquirente principal compareça no contrato como co-adquirente.