Por Paola de Moura | Do Rio
Vilard, diretor da OR: explica que foco no corporativo procura atender a falta de espaços modernos no Centro do Rio
Trump Towers, Solace ou Port Corporate são alguns dos projetos de edifícios corporativos anunciados na região do Porto Maravilha, no Rio de Janeiro, no último semestre do ano passado. Por enquanto, o porto é um emaranhado de obras e mais de uma dezena de projetos de construção, a maioria edifícios comerciais. Mas a Odebrecht Realizações Imobiliárias decidiu testar o mercado na nova região, com o primeiro edifício construído dentro das especificações de toda a operação consorciada urbana. A expectativa do mercado é saber qual o valor do metro quadrado na região.
No dia 23, a OR lança o Porto Atlântico, um empreendimento de sete torres estimado em R$ 1,7 bilhão de Valor Geral de Vendas (VGV). Localizado bem no meio da região, na saída do Santo Cristo, a construção será dividia em duas fases. A primeira com quatro torres, uma será corporativa de 28 mil metros quadrados, um edifício comercial com 330 salas e dois hotéis da rede Accor: um Novotel e um Ibis. A obra deve ficar pronta no primeiro semestre de 2016. A segunda fase abrange três torres corporativas, uma delas com heliporto, num total de 66 mil metros quadrados.
Daniel Vilard, diretor-superintendente da construtora conta que, no Centro do Rio, apenas 30% dos prédios oferecem qualidade considerada boa, com condições de instalações para TI, pé direito alto ou vagas de estacionamento. "Há empresas imobilizadas em três, quatro, às vezes até cinco diferentes endereços." Por isso, explica, o primeiro foco para a região portuária é o corporativo. A vacância neste segmento no Rio é uma das menores do país: 2,8%.
Vilard não informa o preço do metro quadrado, mas já há quem aposte nos preços de partida. "Hoje, no Centro, em um triple A, o aluguel é cotado entre R$ 140 a R$ 180 o metro quadrado. Na Barra da Tijuca custa entre R$ 100 e R$ 130", diz Alberto Robalinho, diretor da CBRE no Rio. "Como a Barra é mais distante, o preço de mercado, naturalmente é menor", explica.
Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer, lembra do lançamento do Ventura, na avenida República do Chile, instalado na região próxima às sedes da Petrobras e do BNDES mas não tão nobre. A primeira torre do triple A foi entregue m 2008. "Quando o Ventura começou a ser construído, diziam que não havia demanda. Éramos chamados de loucos", diz. "Hoje, depois da segunda torre, é exemplo de sucesso", afirma Cherman. Atualmente, os aluguéis no Ventura variam entre R$ 170 e R$ 180 o metro quadrado. "Imagino que uma empresa que paga caro num escritório antigo no Centro, sem instalações adequadas, possa gastar o mesmo para instalar-se numa área nova, com grandes lajes e espaços mais modernos."
A Tishman, também, possui dois empreendimentos na região. O primeiro deles a cerca de 500 metros da região em reformas. Cherman acredita que o projeto será um sucesso. Localizado no início da Avenida Brasil, o Port Coporate também está prestes a ser lançado. O investimento será R$ 250 milhões numa torre de 22 andares sendo 18 de escritórios, com 32 mil metros quadrados disponíveis para locação e 560 vagas de estacionamento. Cherman prevê um aluguel cerca de 30% menor do que o Ventura. "Não estamos na região diretamente beneficiada, mas muito próximos dela. Acreditamos que será bastante atrativo devido ao custo menor."
A diferença se dá em função da não obrigação em adquirir os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Como o Port Corporate está fora da região reformada, não é necessário comprar os títulos, nas mãos hoje do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, administrado pela Caixa Econômica.
O segundo projeto será construído numa região mais central do Porto da Marítima. Num terreno conhecido como Pátio da Marítima, em frente à Cidade do Samba, será erguido outro triple A com 2 torres de 60 mil metros quadrados cada. Lá foi necessária a aquisição de Cepacs. "Apostamos no Rio, porque vem crescendo mais que a média nacional", diz. "O Porto começa com empreendimentos corporativos. Mas será, no futuro, um bairro completo, com residencial, shopping e serviços."
Para Christian Bettoni, gerente comercial da JTavares, corretora de imóveis para empreendimentos corporativos, até 2017 a demanda no Porto será crescente. "O petróleo é mesmo o carro-chefe dessa aceleração. Há muitas empresas do setor divididas pelo Centro, que precisam de grandes escritórios para se unir".
Bettoni acrescenta que há poucas ofertas de terrenos para as construtoras, o que também valoriza os imóveis construídos. Para se ter ideia dos preços, a JTavares está vendendo um galpão na avenida Pedro Alvares, de 2.400 metros, por R$ 8 milhões. "Quando o Porto começar a precificar, ficará mais fácil para as transações serem fechadas", acredita o gerente.
Aportes na região passam de R$ 3 bilhões·
O projeto Porto Maravilha prevê a renovação de 5 milhões de m2, num investimento que passa de R$ 3 bilhões. A região vai ganhar 122 quilômetros de dutos de água, 35,5 quilômetros de dutos de drenagem e 26 quilômetros de redes de gás. Setenta quilômetros de ruas serão pavimentadas, 650 mil m2 serão reurbanizados, com o plantio de 15 mil árvores e a instalação de três estações de esgoto.
A construção e a operação é da concessionária Porto Novo, união da OAS, com a Odebrecht e a Carioca Engenharia. As empresas venceram a licitação da Prefeitura do Rio feita em 2010 para reformarem toda a área e, ao mesmo tempo, prestarem serviços à população. Na região, nenhum serviço é prestado pelas empresas públicas. (PM)
Investidores não acreditam em excesso de oferta
Os maiores investidores do Porto Maravilha são os fundos imobiliários, que adquirem terrenos e fecham parcerias com as construtoras, de olho na renda dos prédios já alugados. O negócio trouxe pela primeira vez para o Rio a marca Trump Towers. O investidor associou-se à construtora Even para erguer cinco edifícios na avenida Francisco Bicalho, região onde é permitida construir os maiores prédios, com 150 metros de altura. O volume muito grande, porém, pode assustar o investidores por conta do risco de oferta excessiva de espaço.
Fábio Terepins, diretor de Incorporação da Even no Rio, afirma que o empreendimento será erguido aos poucos para evitar uma grande oferta na área. Ao todo, a expectativa do negócio é gerar entre R$ 5 bilhões e R$ 6 bilhões
Todas as torres serão corporativas. Segundo Terepins, a localização é privilegiada. "Estaremos na entrada da cidade. Bom para quem vem do (Aeroporto do) Galeão, praticamente na entrada do viaduto Paulo de Frontin, que leva à Zona Sul, a dez minutos do Centro e com o VLT (veículo leve sobre trilhos) na porta." Para ele, todas essas facilidades trarão sedes de empresas de volta ao Rio. Com isso, a demanda que já é alta continuará aquecida. Terepins baseia-se nos últimos lançamentos da empresa. No fim de setembro, a Even lançou um prédio de 177 salas comerciais na Lapa, 100% delas vendidas em um dia. Dois meses depois, em dezembro, foram mais 140 salas, já vendeu mais de 50%.
A chance de acontecer sobre oferta de espaço no Porto é considerada quase nula pelo diretor nacional de Negócios da João Fortes, Luiz Henrique Himes. Segundo ele, a cadência será ditada pela burocracia. "Há muitos terrenos federais na região que ainda serão leiloados. É bom que haja uma cadência. É bom para o mercado que aconteça num ritmo mais lento."
Himes explica que as oportunidades são imensas. "São vários tipos de empreendimentos que podemos fazer, corporativos de alto luxo, corporativos mais simples e salas comerciais. Além disso, ainda haverá a chance de construir hotéis ou até residenciais com serviços". Para ele, no entanto, quem sair na frente será mais favorecido.
Por isso, a João Fortes está construindo o Porto 1, um prédio de salas comerciais, próximo ao triple A da Tishman, na avenida Brasil. São 260 milhões em VGV, de um prédio de oito andares. "A nossa aposta é no setor de navegação e em empresas que prestam serviços ao mercado de petróleo, mas que não necessitam de mega escritórios", diz Himes.
Outro setor econômico que empolga quem atua na região é o financeiro. Fundos internacionais e bancos estrangeiros buscam cada vez mais escritórios no Rio. "Um banco, estrangeiro, que chegue ao Rio, vai querer um empreendimento novo, seguro, sustentável e moderno. Padrão de qualidade associado a um cartão postal", conta o diretor da Brasil Brokers, Mario Amorim. Ele também espera uma ótima valorização da região. "Hoje, São Cristóvão (bairro ao lado do Porto) já está se aproximando do preço da Tijuca (bairro nobre da Zona Norte), no residencial: R$ 6 mil o metro contra R$ 7.200. Muita gente que vier trabalhar no Porto gostará de morar lá, assim como no Santo Cristo, hoje uma área ainda degradada", compara.
Amorim também não acredita numa oferta exagerada de imóveis na região portuária. "O número de lançamentos este ano deve ser pequeno: três ou quatro, no máximo. Entre comprar um terreno e erguer o prédio, leva um ano a um ano e meio".
A tese é confirmada por Fábio Lopes, presidente da MDL Realty. "A própria Caixa, como investidora, tem o interesse em que o crescimento não seja rápido demais. Para gerar retorno aos fundo". Para ele, o Porto se tornará o principal local de empreendimentos corporativos da cidade, por conta de sua infraestrutura moderna. Além da parceira com a João Fortes no Porto 1, a MDL desenvolve um edifício de lajes corporativas na avenida Rodrigues Alves com 26 pavimentos de 1.250 m2 cada e VGV estimado de R$ 450 milhões.
Com o tempo, é natural que a vacância, que há dez anos era de 20% e hoje está em 2,8%, volte a subir, mas isso não acontecerá nos primeiros lançamentos. É o que prevê Luis Constantino, sócio da MCL Investimento. "Hoje a taxa é muito baixa. Com novos espaços chegando, deve subir. Mas não vejo isto no curto prazo e sim mais no longo, depois de cinco anos do Porto já estabelecido". A previsão da maioria dos executivos é de que esse longo prazo só chegue daqui a cerca de dez anos. (PM)
